Складская недвижимость России. Итоги 2016 года
Предложение. За 2016 г. рынок качественной складской недвижимости в России пополнился на 1378 тыс. м 2 , из которых в Московском регионе было построено и введено в эксплуатацию 720 тыс. м 2 , в Санкт-Петербурге — 189 тыс. м 2 , в регионах России — 469 тыс. м 2 .
Индикаторы рынка 2015 г. 2016 г. Общий объем предложения, млн м 2 20,5↑ 21,9↑ Объем ввода всего в России, млн м 2 1,5↓ 1,4↓ Объем ввода на региональном рынке (не включая Москву и Санкт-Петербург), тыс. м 2 439↑ 469↑ Общий объем сделок (всего в России), млн м 2 1,84↑ 1,66↓ Общий объем сделок на региональном рынке (без учета Санкт-Петербурга), тыс. м 2 249,7↓ 273,6↑ Уровень вакантных помещений на региональном рынке (не включая Москву и Санкт-Петербург), % 3,8↑ 8,2↑ Средняя запрашиваемая ставка аренды на региональном рынке, руб./м 2 /месяц* 3300↓ 3500↑ Средняя запрашиваемая цена продажи, руб./м 2 ** 41 000↓ 38 000↓
Наибольший объем нового строительства в регионах в 2016 г. наблюдался в таких городах как Екатеринбург (129 877 м 2 ), Новосибирск (65 418 м 2 ), а также в Краснодаре и Владивостоке. 83% введенных в эксплуатацию объектов в 2016 г. реализованы в формате built-to-suit. Крупнейшие объекты, построенные в формате built-to-suit в 2016 г., были реализованы для таких компаний как X5 Retail Group, «Спортмастер», «Магнит», «Верный» и др.
Снижение доли спекулятивного строительства прежде всего связано с возросшим риском простаивания готовых складов без арендаторов в течение длительного периода. Однако на текущий момент у крупных девелоперов в портфеле есть земельные участки в регионах, на которых они готовы реализовывать проекты в формате built-to-suit в аренду или на продажу.
Спрос. Суммарная площадь сделок на региональном рынке складской недвижимости в 2016 г. составила около 274 тыс. м 2 , что незначительно выше аналогичного показателя за 2015 г. Наибольшая активность наблюдалась в Казани, где было арендовано и куплено 62 тыс. м 2 , и в Екатеринбурге (арендовано и куплено 55 тыс. м 2 ).
63% спроса в регионах России по итогам 2016 сформировали ритейлеры. Одной из крупнейших сделок в сегменте ритейла стала аренда компанией X5 Retail Group около 25 тыс. м 2 в логистическом комплексе «Сигма» в г. Уфа. На втором месте — сегмент логистических операторов, который сформировал 17% спроса. Наибольшее количество сделок в данном сегменте было заключено в Санкт-Петербурге, однако крупнейшей стала сделка по аренде логистическим оператором STS Logistics 14 тыс. м 2 в логистическом парке «Пышма» в г. Екатеринбург.
Следует отметить, что доля сделок в формате built-to-suit за 2016 г. в регионах России (без учета Санкт-Петербурга) составила 38%, что на 4% ниже аналогичного показателя за 2015 г.
Наиболее значимые сделки аренды и купли/продажи на рынке складской недвижимости в 2016 г. Город Компания Площадь, м 2 Объект Казань Конфиденциально 36 320* Конфиденциально Самара «Ашан» 25 360 «Самаратрансавто» Уфа X5 Retail Group 24 000 «Сигма» Орел X5 Retail Group 15 430 РЛС Екатеринбург STS Logistics 14 280 Логопарк «Пышма» Екатеринбург X5 Retail Group 13 690* «PNK Косулино»Баланс рынка. Доля вакантных площадей в регионах России на конец 2016 г. составила 8,2%, или 521 тыс. м 2 . Наибольший объем свободных площадей от общего предложения на рынке России отмечается в Челябинске — 23%. Данный объем можно объяснить тем, что введенный в 2015 г. спекулятивный проект ТЛК «Южноуральский» достаточно медленно заполняется арендаторами.
Средняя запрашиваемая ставка аренды на качественные объекты класса А в регионах России в 2016 г. составила 3400–3700 руб./м 2 /год.
Запрашиваемая цена продажи одного квадратного метра складского объекта класса А снизилась по сравнению с аналогичным показателем 2015 г. и находилась в диапазоне 35 000–40 000 руб/м 2 .
Тенденции и прогнозы. Основной спрос в 2016 г. был сформирован такими федеральными сетевыми ритейлерами, как X5 Retail Group, «Ашан», «Магнит», которые наращивают свое присутствие не только в городах-миллионниках, но и в городах с численностью населения от 250 до 500 тыс. чел. Представители данного сегмента являются основными заказчиками нестандартных зданий с различными температурными режимами для хранения как продуктов в глубокой заморозке, так и молочных продуктов, овощей и т.д. в холодильных камерах, которые реализуются в формате built-to-suit.
Наиболее значимые складские комплексы, введенные в эксплуатацию в 2016 г. Город Название Площадь, м 2 Новосибирск Склад Gloria Jeans 50 000 Екатеринбург Индустриальный парк «Про-Бизнес-Парк», РЦ «Спортмастер» (1-я очередь) 49 000 Краснодар «Ромекс Кубань», склад X5 Retail Group 47 020 Владивосток «Авиаполис Янковский» (4-я очередь) 28 500 Екатеринбург Индустриальный парк «Про-Бизнес-Парк», РЦ «Верный» 21 000
Наиболее значимые складские комплексы, планируемые к вводу в 2017 г. Город Название Площадь, м 2 Оренбург Распределительный центр «Магнит» 39 580 Новосибирск СК «Толмачевский» 34 000 Владивосток «Авиаполис Янковский» (5-я очередь) 28 500Мы полагаем, что в 2017 г. данная тенденция сохранится, сегмент ритейл-компаний будет продолжать формировать основной спрос на качественные складские площади класса А в регионах России. 400 тыс. м 2 складских площадей будет введено в эксплуатацию в 2017 г.
Следует отметить, что около 65% общего объема введенных в 2017 г. складских площадей будут реализованы в формате built-to-suit. В связи с этим существенных изменений в структуре предложения на рынке не предвидится, средняя запрашиваемая ставка аренды на качественные объекты класса А в регионах России будет находиться в диапазоне 3500–4000 руб/м 2 /год.