О наведении порчи, или Что такое ущерб имуществу при аренде
Собственник, сдающий квартиру, должен быть готов к тому, что арендатор непременно «оставит свой след» в ней. Но «мера испорченности» бывает разная, поэтому и реагировать на такие вещи нужно соответственно размеру ущерба.
Обычно арендодатель и арендатор ссорятся из-за несвоевременной оплаты за проживание, подселения не согласованных с арендодателем жильцов, но самые частые споры происходят из-за порчи имущества. Конфликтная ситуация может возникнуть независимо от того, элитная это квартира или самая обычная. Разница будет лишь в сумме претензий хозяина к жильцу.
Квартира на износ
Существует такое понятие, как естественный износ – отделка, мебель и техника имеют свой срок службы. Например, если холодильнику уже 10 лет, и он вдруг начинает течь, это не вина нанимателя квартиры. Или если появилась трещина в стене между панелями, — тоже. Но в большинстве случаев вопрос о естественном износе очень спорный.
«Если порча имущества не механическая, а поломка, которую можно отнести к естественному износу, жилец не всегда соглашается возмещать ущерб, — рассказывает директор Центра аренды квартир «БЕСТ-Недвижимость» Юлия Гасиловская. — Владельцы жилья такого понятия, как естественный износ и амортизация, не хотят понимать. Они требуют, чтобы арендатор по истечении срока проживания возвращал квартиру в том состоянии, в котором она была при подписании договора».
В любом случае нужно разбираться, вышла техника из строя по причине естественного износа или из-за ненадлежащего использования.
«Некоторые настаивают на независимой экспертизе, особенно если техника дорогая. Безусловно, необходимо учитывать естественную амортизацию. Однако если после нескольких месяцев новый диван превратился в сломанный, на стенах детские рисунки, хозяин имеет полное право быть недовольным и принимать соответствующие меры», — говорит руководитель отдела аренды компании «Азбука Жилья» Роман Бабичев.Кстати, рисунки или царапины на стенах и дверях – частое явление, когда квартира сдается семье с маленькими детьми и животными. И тут собственнику требовать возмещения ущерба можно и нужно. Успеху дела будут способствовать мера ответственности за причинение вреда имуществу, прописанная в договоре аренды, а также фотографии, сделанные до въезда арендатора и после обнаружения дефектов. Все это поможет хозяину добиться успеха в суде, если конфликт не удастся урегулировать по-хорошему.Пожар, разрыв труб, батарей или протечка – тоже очень спорные ситуации. «Обычно проводится независимая экспертиза и устанавливается причина, по которой случилось происшествие, — комментирует Роман Бабичев. — И если виноват арендатор, то он и будет выплачивать сумму ущерба. Если не получается договориться, то это происходит уже в судебном порядке».
…А случаи разные бывают
Но считать ли ущербом имуществу, например, ремонт, сделанный жильцом без согласия собственника? Как бы ни украсил такой ремонт квартиру, хозяин вправе счесть его ущербом, если он не одобрил этого мероприятия. О таком случае рассказала Алла Руденко, PR-директор компании Est-a-Tet: «Большинство собственников элитной недвижимости делают ремонт на свой вкус. И вот арендатор такой квартиры затеял отделку, стремясь организовать пространство исходя из собственных предпочтений. Никакие уговоры не помогли хозяину квартиры отказаться от требований возмещения нанесенного ущерба. Более того он был вынужден пересмотреть договор найма, согласно одному из пунктов которого любое вмешательство во внешний вид жилища и любые ремонтные работы могут производиться после его письменного согласия».
Было бы еще лучше, если бы такой пункт собственник догадался внести при сдаче квартиры, а не после происшествия.
Ущербом хозяин квартиры может счесть не только поломки и царапины, но и… неприятный запах, который могут вызывать, например, животные. И будет прав: мебель и деревянные детали отделки могут настолько пропитаться ими, что найти следующего арендатора будет проблематично. «Возникали конфликтные ситуации, когда арендатор, не согласуя это с собственником, заводил питомцев, — подтверждает Алла Руденко. — Один из них развел экзотических животных разных видов. Они были помещены в специальные клетки и аквариумы, но, тем не менее, хозяин посчитал неприемлемым их нахождение в квартире и потребовал убрать их».
Зачем нужен депозит
Обычно арендодатель страхует себя от рисков повреждения имущества при помощи страхового депозита, предусматриваемого всеми договорами аренды. Чаще всего он равен месячной ставке аренды. «Если ущерб имуществу или квартире превышает страховой депозит, то, как правило, стороны договариваются о возмещении на протяжении определенного периода времени, — говорит Юлия Гасиловская. — Но, к сожалению, если ущерб выявлен по истечении срока проживания, то здесь остается надеяться на порядочность арендатора. Очень часто жилец съезжает раньше срока и не оплачивает причиненный ущерб».А еще принято рассматривать страховой депозит как плату за аренду за последний месяц проживания, что тоже неправильно и приводит к убыткам владельца. «Особенно этим грешат собственники при длительной сдаче квартиры: вроде арендатор уже не чужой человек, — утверждает Роман Бабичев. — В итоге срок договора заканчивается, а при проверке обнаруживаются проблемы, и хозяин вообще остается без суммы, которая могла бы покрыть расходы на ремонт. Поэтому дружба дружбой, а арендные отношения – только по договору».
Хозяин может обезопасить себя от такой ситуации, если будет следить за квартирой, приходить в гости, например, совмещая осмотр квартиры с получением арендной платы. Важно, конечно, заранее предупредить арендатора о предстоящем визите.
Если же ущерб превышает страховой депозит, то решить такой конфликт часто удается только в судебном порядке. Суд решает и кто виноват в причинении вреда имуществу, и определяет размер ущерба.
Не уверен — подстрахуйся
Но не стоит рассчитывать только на депозит, тем более что иногда он оказывается слишком мал, чтобы покрыть убытки. Чтобы не пришлось судиться с арендатором, лучше всего заранее страховать квартиру, которая готовится к сдаче в аренду. Это советуют все специалисты. «Сегодня многие владельцы квартир, перед тем как сдать свое жилье, страхуют имущество и гражданскую ответственность перед третьими лицами. Ведь если имущество и ответственность не застрахованы, и квартиру залили соседи, или протекла батарея, то жилец никакой ответственности не несет. Владелец квартиры должен будет устранить последствия своими силами и за собственные средства», — напоминает Юлия Гасиловская.
«Одним из видов риска является преднамеренная порча имущества третьими лицами: поджог, хулиганство, хищение и разбойное нападение, а также есть специальные пакеты по страхованию от повреждения имущества собственным животным», — разъясняет Алла Руденко.
Арендаторы квартир тоже охотно заключают страховые договора, так как это способ максимально снизить свои риски.Однако перед заключением страхового договора важно понять обоснованность включения в договор требований страхования тех и иных рисков, разобраться в применяемой страховщиком терминологии, иначе можно получить не тот результат, на который вы рассчитывали.