Квартиры в кирпичных домах Киева дешевеют
Жилой фонд столицы можно классифицировать по нескольким критериям: по типам и времени строительства домов, по количеству комнат в квартире, по близости к центру города. Однако едва ли первым критерием, на который мы обращаем внимание при покупке квартиры , является материал стен. Несмотря на все инновации в строительной сфере, пока жилые дома Киева по этому критерию можно разделить только на панельные и кирпичные. И именно при анализе ценовых тенденций рынка по этому критерию, наблюдаются удивительные метаморфозы: в целом по городу, квартиры в кирпичных домах, во все времена считавшихся лучшими, дешевеют, а в панельных, наоборот, дорожают.
Рассмотрим эту тенденцию детальней. Но сначала стоит уточнить, что кирпичные дома составляют подавляющее большинство (85-90%) жилого фонда всех тех центральных и прицентральных районов Киева, застройка которых осуществлялась до 1970-х гг. В период же и массового переселения жителей сел и небольших городков в крупные города и последовавшего за этим советского строительного бума 1970-80-х гг., главным критерием строительства была скорость и дешевизна. Именно потому большинство построенных тогда спальных районов состоят из однотипных панельных домов не очень хорошего качества. И говоря о ценовых тенденциях на квартиры в кирпичных и панельных домах, этот фактор нельзя не учитывать.
Подорожание квартир в панельных домах происходит, главным образом, за счет «хрущевок» и новостроек. Панельные «хрущевки» нынче самые дорогие среди панельных домов, и за год квартиры в них подорожали на 1,6 %. А вот панельные новостройки, наоборот, пока еще самые дешевые, но и подорожали больше – на 3,6 %. Цены на квартиры в домах серии «улучшенная типовая панель» не изменились, а серии «типовая панель» незначительно упали – на 0,6 %.
Квартиры в кирпичных домах дешевеют во всех сегментах. Среди них самые дешевые квартиры в «хрущевках», и цена на оные снизилась на 2,8 %.
И здесь наблюдается еще один интересный момент. Квадратный метр квартиры в самых дорогих среди панельных домов «хрущевках» пока еще стоит меньше, чем квадратный метр в «хрущевках» кирпичных — самых дешевых домах из этого материала. Однако разница эта невелика и за прошедший год сократилась втрое: сегодня квадратный метр квартиры в кирпичной «хрущевке» в среднем по Киеву стоит $ 1720, а в панельной — $ 1685. Зато средняя стоимость квартиры в панельной «хрущевке» уже заметно выше - $ 68877, тогда как в кирпичной - $ 59764.
Незначительно тенденция снижения цены на квартиры в кирпичных домах коснулась и новостроек – всего минус 2,5 %. Квартиры в домах серии «улучшенный кирпич» подешевели на 7,8 %. А вот все еще самые дорогие «сталинки» и дореволюционные дома дешевеют куда стремительней: «сталинки» на 10,3 %, а дореволюционные на 11,2 %.
Это может показаться парадоксальным, но наибольший рост стоимости квартир в бетонных домах наблюдается в Печерском районе, где количество этих домов наименьшее по Киеву. Панельные дома здесь есть на Печерске и Нижнем Печерске, но подорожали они только на Нижнем Печерске — на 11,7 %. Кроме того, рост стоимости квартир в бетонных домах по городу в целом обеспечивается за счет Дарницкого и Деснянского районов, где панельные дома составляют уже большинство. В Дарницком районе квартиры в панельных домах подорожали во всех массивах, кроме Бортничей. На Осокорках и Новой Дарнице — на 1,6 %, на Харьковском — на 2,6 %, а на Позняках — на 3,3 %.
В Деснянском районе квартиры и в панельных домах подорожали на 4,2 % на Троещине и на 2,9 % - на Лесном.
А подешевели квартиры в панельных домах больше всего в отдельных массивах Шевченковского и Соломенского районов: на Соломенке (КПИ) — на 5,3 %, на Сырце — на 4,5 %, на Татарке и Чоколовке — на 4,3 %.
Квартиры в кирпичных домах за год упали в цене практически во всех районах и массивах Киева, кроме Троещины, Воскресенки и Лесного массива - здесь дорожают и они. Но если на Троещине — на 5,2 %, то на Воскресенке — на 8,2 %, а на Лесном — на 9,9 %. Кроме массивов, в которых преобладает дешевое бюджетное жилье, квартиры в кирпичных домах подорожали и на массиве элитных новостроек Оазис-Оболонь , хоть и всего на 2,6 %.
Наиболее заметное снижение цен в кирпичных домах происходит как раз там, где они составляют весь жилой фонд — в центре Киева. На Липках эта цифра достигла 27,4 %, в Шевченковском центре — 12,2 %, в центральной части Голосевского и Печерского районов — 9% и 9,5 %. В прицентральных районах большинство кирпичных домов составляют «хрущевки» и «сталинки». Среди них ощутимо подешевели квартиры на Подоле — на 14,7 % и Лукьяновке — на 9,2 %.
Ценовые тенденции по разным типам квартир в кирпичных и панельных домах тоже заметно отличаются. В панельных домах в среднем по Киеву подорожали двух- и трехкомнатные квартиры, правда, не существенно — на 2% и 1,4 %. Цена на однокомнатные осталась практически неизменной, а четырехкомнатные подешевели на 3,5 %.
В кирпичных домах цены на однокомнатные квартиры также остались стабильны, зато во всех остальных сегментах — упали. Двухкомнатные на 8,3 %, трехкомнатные — на 3,8 %, но больше других четырехкомнатные — на 10,4 %.
Ценовые тенденции на квартиры в новостройках в кирпичных и панельных домах соответствуют общегородской: в кирпичных новостройках цены на квартиры в целом снизились на 2,6 %, а в панельных ровно на столько же выросли.
В подорожании квартир в отнюдь не лучших панельных домах на фоне снижения цен в кирпичных, на самом деле, нет ничего удивительного. Тотальное отсутствие у украинцев денег обуславливает спрос на более дешевое жилье. Для кого-то это может быть маленькая квартирка в панельной «хрущевке», но в центре, на Нижнем Печерске, для других – просторная квартира в панельной новостройке, но на окраине. Квартира в кирпичном доме, даже «хрущевке», стала на сегодняшний день роскошью, цены на которую, к кому же, существенно завышены. И пока они не опустятся до более или менее приемлемого уровня, киевляне не раз подумают, прежде, чем позволить себе такую роскошь.