Восстановление вентиляции в квартире. Разъяснения на 2022 год.
Многие собственники квартир в многоэтажных домах рано или поздно сталкиваются с необходимостью проведения ремонтных работ по восстановлению вентиляционного короба на кухне, в коридоре, ванной комнате или туалете. Как правило, потребность в восстановлении воздуховода возникает после проведения в квартире незаконной перепланировки.
Для чего в многоквартирном доме вентиляция?
В многоквартирном доме существующая вентиляционная система способствует правильной циркуляции воздуха, благодаря чему из квартир удаляются избытки тепла и влаги, а также пыль, неприятные запахи и вредные вещества, а вместо них в помещения в достаточных объемах поступают свежие потоки воздуха.
- Система общедомовой вентиляции
Централизованная система вентиляции многоэтажного жилого здания, как правило, состоит из вентиляционных шахт, идущих через все этажи и выходящих на чердак или крышу, и вентиляционных каналов, по которым «отработанный» воздух поступает в шахты из кухни, ванной и туалета.
Перепланировка вентиляционного короба
По существующим нормативам каждая квартира обязательно должна быть оборудована вентиляцией, через которую из помещений удаляется «отработанный» воздух.
Для этого в зоне кухни и туалета предусмотрены воздуховоды – вентиляционные короба, посредством которых отработанный воздух, содержащий различные примеси (пыль, грязь, копоть, влагу и т.д.), по вытяжным вентканалам в каждой квартире попадает в общую вертикальную шахту и через чердак выходит наружу.
В таком воздуховоде предусмотрена одна общая вертикальная шахта, проходящая через все этажи здания, включая подвальное и чердачное помещения, и по бокам каналы-спутники, один из которых отвечает за вытяжку из кухни, а другой – из зоны ванной и туалета.
- Обследование вентканала в старом кирпичном здании
В большинстве многоэтажных домов кухня и санузел представляют собой достаточно небольшие помещения, поэтому вполне понятно желание многих собственников квартир увеличить их изначальную площадь.
Чаще всего увеличение площади кухни, туалета или ванной осуществляется за счет коридора, кладовки и любого другого нежилого/вспомогательного помещения квартиры. Все эти варианты по изменению планировочного решения законны и допустимы.
Однако, прежде чем приступать к ремонтным работам, в надзорном органе (в Москве – это Мосжилинспекция), необходимо получить разрешение на такую перепланировку. Несмотря на то, что в Москве регламент предусматривает согласование как планируемых ремонтных работ, так и ранее выполненных, наша организация все же рекомендует согласовывать перепланировки и/или переустройство с получением предварительного разрешения от надзорного органа.
Но для расширения полезной площади квартиры также прибегают к демонтажу вентиляционного короба. Такой венткороб выглядит как простой выступ в стене с отверстием, закрытым решеткой, который помимо того, что занимает полезную площадь, еще нарушает геометрию помещения и затрудняет расстановку кухонной мебели и крупногабаритной бытовой техники.
И, на первый взгляд, демонтаж мешающего вентиляционного короба позволяет исправить «изъяны» базовой планировки квартиры и расширить ее полезную площадь. То есть одновременно решить все эти проблемы. Но сложность в том, что согласовать данное планировочное решение не представляется возможным. Но об этом дальше.
Варианты перепланировки воздуховодаСобственники выбирают разные способы перепланировки воздуховода:
- Воздуховод имеет квадратное сечение. Обычно жильцы квартиры недовольны выступающим углом, поэтому с ним производят простейшие манипуляции – либо срезают наискось, либо придают ему округлую форму.
- Часть венткороба (примерно половину) срезают, и на это место встраивают какую-либо бытовую технику. То есть срезается та часть воздуховода, которая отвечает за вытяжку из кухни. Часть же воздуховода, которая отвечает за вытяжку из ванной комнаты остается нетронутой.
- Вентиляционный короб демонтируется полностью. В итоге соседи этажами ниже оказываются отрезанными от естественной вентиляции. Чтобы этого не произошло, каналы вентиляции сверху и снизу соединяются гибкими шлангами, которые затем убираются в стену.
Однако ни один из представленных вариантов демонтажа вентиляционного короба узаконить невозможно, потому что в многоэтажных домах затрагивать воздуховод нельзя ни при каких условиях.
Вентиляционные шахты – это общедомовые коммуникации, а не личная собственность владельца квартиры. И демонтаж компонентов вентиляционной системы на территории квартиры лишит притока свежего воздуха соседей снизу. Вполне возможно, что для улучшения эргономики квартирного пространства, снос вентиляционного короба необходимое мероприятие. Но если рассматривать перепланировку вентиляции с точки зрения действующих норм законодательства, согласование такой перепланировки не имеет абсолютно никаких перспектив.
В сфере переустройства и перепланировки помещений, расположенных в жилых домах, существует множество регламентирующих документов. Для Москвы основополагающим документом в этой области является постановление Правительства города № 508.
Данное постановление, в том числе, включает следующую формулировку: не допускается «ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции, демонтаж вентиляционных коробов (частично или полностью) и технических коробов» (п.10.5 Приложения №1 к постановлению Правительства Москвы N 508-ПП).
Поэтому Государственная жилищная инспекция города Москвы не выдает разрешений на перепланировку с усечением воздуховодов либо с их полным демонтажем. Для нормального функционирования вентиляции в многоквартирном доме воздуховоды должны оставаться в проектном положении.
- Пример отказа в демонтаже вентиляционного короба
- Отказ в демонтаже венткороба
Аналогичные запреты действуют и в большинстве районов Московской области. Причин для такого запрета есть множество.
Как отмечалось, назначение вентиляционной системы жилого здания – обеспечение людей притоком свежего воздуха, а также удаление углекислого газа. Кроме этого, вентиляция должна обеспечивать отвод запахов, а также паров из помещений кухни и санузла.
Особое значение система вентиляции имеет для газифицированных кухонь, так как приток свежего воздуха и удаление продуктов горения должны производиться с большей интенсивностью.
Система вентиляции многоквартирных домов, в большинстве случаев, работает «с естественным побуждением», то есть необходимый поток воздуха обеспечивается разницей температур между первым и последним этажом дома.
При демонтаже или уменьшении сечения вентиляционного канала все соседи снизу полностью или частично лишаются вытяжной способности вентиляции в квартирах. Кроме того, уменьшение эффективности вентиляционной системы затронет и всех соседей сверху, так как общедомовая вытяжная система станет разбалансированной, и как следствие, неэффективной.
Отсутствие эффективного удаления продуктов горения при газифицированных кухнях в доме может негативно сказаться на самочувствии людей, а в случае утечки газа может грозить более неприятными последствиями.
Конструкционные особенности коробов вентиляции у значительной части типовых домов таковы, что в случае демонтажа/уменьшения короба в одной из квартир возникает опасность просадки всего стояка на высоту отсутствующего или значительно уменьшенного участка.
Конструкции системы вентиляции, лишившись надежной опоры, могут опуститься по всей высоте здания, что потребует капитального ремонта системы вентиляции во всем подъезде и материальной компенсации ущерба всем остальным жильцам.
Кроме вышесказанного, следует помнить о том, что вентиляционный короб относится к общедомовому имуществу.
Стоит отметить, что система вентиляции в квартире может располагаться в совсем неочевидных местах – в несущих стенах и кирпичных перегородках.
При наличии вентиляционного канала в несущей стене запретят устройство дверного проема, если проем планируется устраивать в том самом месте, где проходят каналы. Но стоит отметить, что вентканалы в несущих стенах – это в большей степени редкость, характерная для некоторых блочных домов. Например, для серий II-18 и И209А.
Вентиляционные каналы также могут быть устроены и в толще внутренних стен, сложенных из кирпича, в домах с деревянными и смешанными перекрытиями. Если при обследовании квартиры, предшествующему разработке проектной документации, обнаружится, что в ненесущей перегородке предусмотрены каналы вентиляции, такую перегородку сносить не разрешат.
Можно ли узаконить демонтаж воздуховода?Зачастую возникают ситуации, когда собственник приобрел квартиру, в которой уже была произведена перепланировка вентиляции. И при выявлении данного факта новый владелец оперирует доводами, что перепланировка была произведена не им, а предыдущим собственником, и квартиру ему продали «уже в таком виде». А раз сделку зарегистрировали, значит, с квартирой все в порядке. И здесь счастливым покупателям жилья стоит только посочувствовать и посоветовать быть самим более внимательными и разборчивыми в работе с риелторскими агентствами.
Задача риелторского агентства заключается в том, чтобы провести сделку купли-продажи и получить свои комиссионные, а не обеспечить клиента полностью юридически чистым жильем. Конечно, попадаются и порядочные агентства, которые дорожат своей репутацией и перед продажей квартиры честно предупреждают обо всех трудностях будущего владельца. Но в нашей практике это случается достаточно редко, в основном к нам обращаются с уже выявленной проблемой после покупки.
А данное нарушение относится к числу тех, которые с течением времени обязательно выявляются. Ведь перепланировка вентиляции затрагивает не только квартиру собственника – демонтируя венткороб, владелец помещения отрезает от естественной вентиляции все нижерасположенные жилые помещения. И соседям снизу вряд ли это понравится. А то, что кухонная вытяжка перестала работать, рано или поздно станет заметно, и у соседей к владельцу квартиры с незаконной перепланировкой могут появиться серьезные вопросы.
Кроме того, в большинстве многоквартирных домов вентиляционный короб представляет собой самонесущую конструкцию высотой в один этаж, где верхние секции держатся за счет нижних. И если, допустим, на кухне шестого этажа сделали незаконную перепланировку, полностью ликвидировав вентиляционный короб, то вентиляционная конструкция седьмого этажа останется без опоры, буквально повиснув в воздухе.
На фото пример «подрезанного» вентиляционного короба на кухне – это несогласуемая перепланировка.
В своем решении об узаконивании перепланировки Мосжилинспекция руководствуется исключительно нормативными документами, поэтому перепланировку, при которой затрагивается вентиляция, надзорный орган не узаконит ни при каких условиях.
После того, как незаконная перепланировка вентиляции выявится, жилищной инспекцией будет выдано предписание об устранении нарушения. Как правило, в предписании собственника обязывают провести узаконение самовольной перепланировки в установленном порядке либо вернуть планировку квартиры в соответствии с первоначальным планом БТИ. Но так как узаконить перепланировку не удастся, поскольку данные ремонтные работы изначально незаконны, то придется заново проводить ремонт и возвращать помещение квартиры к первоначальному поэтажному плану.
Помимо этого, за незаконную перепланировку вентиляционного короба, ликвидацию или усечение вентиляционных каналов собственнику квартиры придется заплатить административный штраф – 2000-2500 рублей.
Так как любое вмешательство в общедомовую вентиляцию является серьезным нарушением, которое нельзя узаконить, при планировании перепланировки и выполнении ремонтных работ мы вам советуем не демонтировать венткороба и не удалять перегородки, в которых предусмотрены вентканалы. Если же у вас в квартире уже проведена перепланировка с полной или частичной ликвидацией вентиляционной системы, то рекомендуем восстановить «все как было», поскольку данное мероприятие не получится легализовать.
Санкции за перепланировку венткоробаВ настоящее время управляющие компании располагают эффективными методами контроля общедомовых вентиляционных систем. Причиной внеочередной проверки системы вентиляции может стать жалоба жильцов на снижение ее эффективности. Плановая проверка осуществляется по мере необходимости технического обслуживания и чистки системы.
Одним из методов контроля, позволяющего с гарантией установить нарушителя, самовольно изменившего короб вентиляции, является использование видеокамеры, опускаемой в канал вентиляции. В этом случае даже незначительное вмешательство в систему будет адресно зафиксировано.
За фактом обнаружения нарушений следует предписание управляющей компании либо надзорного органа о проведении восстановительного ремонта.
Еще раз напомним, что за самовольную перепланировку воздуховода в квартире полагается штраф, поскольку проведение ремонтных работ по перепланировке и переустройству без разрешения согласующего органа считается административным правонарушением.
Как восстановить вентиляционный короб на кухне и в санузле?
Как ранее отмечалось, ответственность за незаконную перепланировку несет действующий собственник квартиры. Поэтому если вы сами не затрагивали вентиляционный короб, а уже купили квартиру, в которой прежним владельцем проводилась перепланировка системы вентиляции, то административный штраф за незаконные действия, совершенные прежним собственником, все равно придется оплачивать вам.
Так как перепланировку с затрагиванием в квартире общедомовой вентиляции согласовать невозможно (мы уже отметили, что это запрещенный вид работ), то помимо штрафных санкций согласующий перепланировку квартиры в многоквартирном доме орган (в Москве это Мосжилинспекция) обяжет действующего собственника жилья устранить допущенные нарушения и вернуть планировку квартиры в прежнее положение.
Восстановительные работы по приведению вентиляции квартиры в первоначальное состояние придется выполнять за свой счет.
Как правило, восстановление воздуховода на кухне обходится в значительную сумму, так как оно требует привлечения специализированной подрядной организации с последующим контролем выполненных работ.
- Самовольная перепланировка вентиляционного короба
- Незаконная перепланировка вентиляционного короба
От жителя многоквартирного дома в Мосжилинспекцию поступила жалоба на неудовлетворительную работу общедомовой вентиляции. При проверке выяснилось, что сосед, живущий этажом выше, для увеличения площади кухни самовольно демонтировал венткороб, чем нарушил работу вентиляции в жилом здании.
В установленном законом порядке Мосжилинспекция наказала нарушителя штрафом за самовольную перепланировку и выдала предписание, по которому обязала собственника квартиры восстановить вентиляционный короб, являющийся общедомовым имуществом.
Однако нарушитель предписание надзорного органа проигнорировал. Тогда Мосжилинспекция обратилась в суд. В процессе судебного разбирательства собственник квартиры восстановил воздуховод, ранее нарушенный в процессе незаконной перепланировки, в первоначальное проектное состояние с соблюдением всех технических норм и правил и представил по данному факту подтверждающие документы.
Как показывает практика, если собственник в квартире производит самовольную перепланировку, то дело редко ограничивается только сносом вентиляционного короба. Параллельно с демонтажем воздуховода выполняются и другие работы по перепланировке и переустройству жилого помещения.
Демонтаж венткороба – запрещенное мероприятие, которое нельзя узаконить. Поэтому нужно будет восстановить вентиляционный короб в квартире. Другие работы по перепланировке, выполненные без разрешения, могут быть как запрещенные, так и разрешенные. О том, что можно и что нельзя делать при перепланировке, у нас есть отдельная статья.
Если остальные ремонтные работы не нарушили действующих норм, их можно сохранить, узаконив соответствующим образом. Для этого необходимо техническое заключение о допустимости и безопасности произведенной перепланировки, которое может подготовить для вас наша организация.
У вас вопрос по статье? Задайте его ниже:
Голубь попал в вентиляционную шахту и шебуршится там. Достать его никак не удаётся он находится где-то в районе пола, а отверстие в вентиляцию под потолком. Остаётся вариант долбить стену в этот день.канал. В управляющей сказали, чтоб долбили сами. Является ли нарушением, если мы сделаем дыру, чтоб вытащить голубя? И как ее заделывать? В управляющей сказали, что на данный момент нет сотрудников, которые это бы сделали и что даже если они это сделают, то заделывать дыру они потом не будут. Что делать в этой ситуации?
Добрый день Екатерина.
Ну вообще это не ваша задача доставать голубей из вентшахт. Это прямая задача управляющей компании, так как общедомовой собственностью ведают только они, за что им и оплачиваются деньги в графе платежки коммунальных платежей. Поэтому спасательную операцию по голубю, вы можете смело поручить им, так как это их задача противодействовать голубям в падении в шахты. Самостоятельно долбить вентиляцию не нужно.
Добрый день. У меня вопрос по перепланировке, там есть красные линии на плане, заложен проход в колясочную, потом демонтирован, но восстановлен короб и т.д. Я могу вам позвонить и дополнительно рассказать что произошло.
Добрый день Антонина Васильевна Спасибо что позвонили, необходимо было некоторое время что бы посоветоваться с коллегами по объекту. В целом, они подтвердили все что я комментировал вам в телефонном разговоре. Есть несколько факторов по перепланировке: 1. Окно на фасад из помещения два. Восстанавливать к черным линиям. Точные габариты и что необходимо делать прокомментирует согласователь который будет выделен на ваш объект. Он сделает замеры передаст проектировщику и тот прокомментирует что нужно делать будет.
2. Восстановление вентиляционного короба — вы комментировали что он восстановлен. Также я вижу справку от вентиляционной компании о том что он восстановлен. Но этого для согласования не достаточно. Необходимо будет также дополнительно получить справку от управляющей компании о том что он восстановлен, либо заверить в УК данные документы. Также они будут необходимы в БТИ. Здесь ситуация понятна, понятно что делать, нужно будет тольк проверить габариты восстановленного короба.
3. Заложенная дверь в колясочную насколько я помню. БТИ не удачно показало ее в красны линях. То есть могли в целом пойти на встречу и показать в черных, так бывает, но в данном случае показала в красных. Это осложняет процесс тем, что жилищная инспекция не знает конструкцию данной стены и может направить в ГБУ Экспертный центр за тем, что бы они разрабатывали техническое заключение. Первым шагом, надо понять, несущая она или не несущая. Вероятнее всего не несущая, так как судя по плану дом каркасный, но стена может быть вполне и ребром жесткости. Поэтому по этому пункту в самом начале начинаем понимать, что это за стена.
Есть шанс что в ГБУ Экспертный цент не отправят за техническим заключением если получим из управляющей компании справку о конструкции данной стены или лучше план застройщика, заверенный УК. В целом, туда все равно необходимо идти по вентиляции, и можно обозначать для решения сразу все вопросы.
То есть резюмирую, все пункты решаемы, все согласовать возможно, но однозначный путь и комплектность документации на данный момент не известна, так как не понятна позиция управляющей компании, будут ли они содействовать. Необходимо с ними идти разговаривать. Какие то управляющие компании всячески стараются содействовать, какие то говорят мы ничего не знаем, никаких документов выдвать и пописывать не будем.
По технологии работы: Процесс согласования начинается с получения документов БТИ. В вашем случаи они уже есть. Но также в данном случае, будет «переполучение БТИ»,так как необходимо учесть в новых «красных линиях» с которых начнется согласование также и восстановленный короб.
Бюджет согласования перепланировки Наши услуги по всему процессу согласования 125 тысяч рублей + стоимость проектной документации 25 тысяч рублей. Проектная документация включает в себя проект перепланировки и техническое заключение. И вот здесь основной момент, так как проектную документацию делаем мы, то она дешева. Но есть момент со стеной (несущая/не несущая) и здесь жилищная инспекция имеет полное право отправить в ГБУ «Экспертный центр» за техническим заключением. А это государственная организация и расценки там более чем не бюджетные. Одно техническое заключение там может стоить под 50 тысяч, плюс еще проект. Поэтому основной момент, как я упомянал, работа с управляющей компаний в части того, что бы она подтвердила что стена не несущая. Так как это будет и нам выгодно, так как мы сделаем проектную документацию от себя, и вам как собственнику, так как это значительно дешевле чем заказывать ее в ГБУ экспертный центр.
Из основных моментов все. Возможно что «всплывет» при обследовании квартиры, но исходя из планов БТИ это пока вся информация.
Для заключения договора нам необходимы ваши паспортные данные, вы можете направить их фото либо в текстовом виде. Я подготовлю договор и направлю вам на утверждение. Также необходимо будет сделать нотариальную доверенность на сотрудников нашей организации, образец также направлю. Это договор персональной оферты, то есть внесением предоплаты вы подтверждаете заключение договора. Договор в бумажном виде, вам привезет согласователь, когда будет выезжать на объект для первоначальных обмеров. Первым шагом, это выезд на обмеры и далее повторный заказ документов БТИ, после того как проектировщик подтвердит что короб восстановлен в проектных габаритах. И далее пойдет стандартный процесс согласования. По времени он займет порядка 3-4 месяцев.