Стоимость аренды открытых площадок
Новый виток бума строительства обусловлен расширением Москвы на юго-запад. Проект расширения территории Москвы 2011 года — самый масштабный и амбициозный за всю историю административно-территориального деления города. Проект расширения территории Москвы примерно в 2,4 раза за счёт территории Московской области. Основные цели проекта — демонтировать традиционную моноцентрическую структуру Московской агломерации, а также упорядочить градостроительное зонирование, придав новоприсоединённым территориям отчётливо выраженную правительственно-административную специализацию.
В СМИ данный проект, официально презентованный 11 июля 2011 года, получил название Новая Москва.
Согласно пресс-релизу Правительства Москвы данный выбор объясняется:
- оптимальным месторасположением этой территории для выполнения столичных функций Москвы по совокупности градостроительных, транспортных и экологических факторов;
- сравнительно слабой урбанизацией этого сектора Московской области, где в настоящее время проживает 250 тыс. чел., а фонд застройки составляет лишь 12 млн м².
Новая Москва по замыслу проектировщиков должна создать 1 млн новых рабочих мест и обеспечить жильём 2 млн чел. Затраты на Новую Москву составят 11 трлн рублей (16 млрд руб. на геодезические изыскания на площади новых городских районов, 32 млрд руб. — проектирование и разработка генплана, 1,1 трлн руб. — выкуп участка под строительство объектов, 9,35 трлн руб. на само строительство).
Как говорилось выше, такое масштабное строительство требует оптимизированных логистических решений в отношении стройматериалов. А посему в настоящей статье пойдет речь о том, во сколько обойдется хранение стройматериалов на юго-западе Москвы.
Для начала исследования необходимо определиться с юридическими дефинициями аренды недвижимости и хранения. Дело в том, что в российском законодательстве существуют такие понятия как аренда нежилых помещений, аренда земельных участков и ответственное хранение. Представим себе, что существует складской комплекс или складская база, в которой расположены склады закрытые и открытые (открытые площадки) на одном не межеванном участке. Для заключения договора аренды склада не существует никаких препятствий, так как это отдельно стоящее сооружение, зарегистрированное в установленном законом порядке. Касаемо аренды части земельного участка – заключение договора аренды части немежеванного земельного участка невозможно, так как существет препятствие по определению объекта аренды и его местонахождения.
Тогда лишь встает вопрос юридического оформления отношений аренды открытой площадки. При условии, что складской комплекс оказывает услуги ответственного хранения можно заключить договор ответственного хранения. Но, как правило, складские базы не оказывают таких услуг, поскольку это отдельный вид предпринимательской деятельности, подразумевающий наличие штата работников, системы учета и контроля, и в принципе другой ответственности.
Так как же арендовать открытую площадку?
Решение просто – заключить договор об оказании услуг хранения, регламентированный пунктом 1 статьи 886 ГК РФ. Тем не менее, используя открытые информационные источники, нам придется указывать именно стоимость аренды открытого склада, а не стоимость хранения. Для чего мы учитываем вышеизложенный нюанс: для дальнейшего исследования стоимости аренды квадратного метра открытой площадки нам необходимо оперировать соответствующими понятиями, не только законодательно установленными, но и, обходя законодательные пробелы, принятыми в деловом обороте российских реалий.
Итак, объектом исследования будет средняя стоимость аренды квадратно метра открытой площадки (стоимость хранения грузов на открытых площадках).
С исследованием стоимости аренды закрытого склада Вы можете ознакомиться здесь.
Одинаковые на первый взгляд объекты коммерческой недвижимости могут сильно отличаться по стоимости. Необходимо учитывать множество факторов, которые влияют на стоимость аренды открытой площадки.
Среди них можно выделить внешние: местоположение и инфраструктура, подъездные авто и ж/д пути, а также существуют внутренние факторы – площадь, покрытие, наличие устраняемых и не устраняемых дефектов, охрана, освещение.
Но самыми главными определяющими для стоимости факторами являются рыночные или экономические: стоимость аренды квадратного метра открытой площадки в данном районе, наличие аналогичных объектов, состояние рынка, состояние экономики.
Для того, чтобы не нести излишние материальные издержки при аренде или сдаче в аренду открытой площадки, мы расскажем Вам как определить стоимость аренды самостоятельно. Воспользуемся рекомендациями профессиональных оценщиков коммерческой недвижимости и их подходами и стандартами в оценке.
Сравнительный подход к оценке арендной платы основан на принципе замещения, суть которого в том, что рациональный инвестор (арендатор) не заплатит за конкретный объект оценки аренды сумму, большую, чем та, в которую обойдется аренда на рынке сходного объекта, обладающего такой же полезностью. То есть цены, заплаченные на рынке за аналогичные или сопоставимые объекты, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой собственности.
Рыночная стоимость объекта оценки аренды, определяемая сравнительным подходом, рассчитывается исходя из данных о недавно совершенных сделках или предложениях об аренде объектов, сходных с оцениваемым. Поэтому, возможность применения данного подхода основана на сборе и анализе информации о предложениях аналогичных или сопоставимых объектов, с целью определения величины корректировок величин, влияющих на оценку стоимости.
Для начала Вам необходимо провести анализ рынка недвижимости в том районе, где располагается открытый склад, который Вы хотите арендовать или сдать. Сделать это можно следующим образом: найти несколько предложений аренды открытой площадки, располагающейся в интересуемом районе и рассчитать среднюю стоимость квадратного метра аренды. Для этого необходимо суммарную стоимость аренды квадратного метра в месяц всех найденных аналогичных объектов поделить на их количество.
Проведем исследование и возьмем следующие исходные параметры объектов коммерческой недвижимости:
Асфальтированные открытые площадки, расположенные на западе, юге и юго-западе Москвы и Подмосковья.
Максимальная удаленность от МКАД – 50 км, минимальная – 5 км.
Для подбора предложений аренды складов используем базу объектов недвижимости следующих СМИ по недвижимости www.afy.ru, www.slando.ru, www.realty.dmir.ru (Недвижимость и цены), www.cian.ru и www.irr.ru (Из рук в руки). Итак, возьмем по одному - три объекта из каждого источника.
- Сдается 2,5 Га открытых площадей (нет колейности: основа несколько слоев 0,5 м на глубину+ асфальтная крошка) 13 км от МКАДа. Двое ворот (техническое оборудовние) + 1 пожарный выход(вывоз снега), забор по периметру, видеоохрана. На территории есть отдельно стоящее 2-х этажное здание: под охрану, склад, цех под мелкий ремонт грузовиков. На территории есть электричество, с территории отведены водостоки. Стоимость долгосрочной аренды 90р\м2 - цена аренды от собственника обсуждается.
- Собственник сдаёт в аренду открытую площадку. Расположена по адресу: МО, г. Климовск, ул. Товарная, д. 32, стр. 1. Проезд по Варшавскому шоссе, 30 км от МКАД. Свободная площадь 5 000 кв.м. На территории находится действующий Ж/Д тупик общей протяжённостью 600 метров. Пути приподняты и подходят для разгрузки сыпучих грузов. Территория огорожена и охраняется. Возможно использование под автостоянку, склад металлоконструкций, размещение складских или производственных цехов. Арендная ставка: 100 руб./кв.м./мес.
- Доброго времени суток, коллеги. Предлагаю Вам ознакомиться с предложением нашей компании по аренде открытой площадки на объекте по адресу: "ул. Котляковская, дом 7/8". Удаленность от города – 5 км. На территории: 1. Круглосуточное видеонаблюдение; 2. Круглосуточная охрана; Транспортная доступность территории позволяет беспрепятственно размещать на территории стоянку автотехники, такси, размещение контейнеров. Территория хорошо освещена и находится в центре объекта. 140 руб/мес.
Площадка 7000 кв.м в Одинцово, ул. Баковская, 560 000 руб. Сдается асфальтированная территория для складирования или для грузового автотранспорта при необходимости свет, вода, офис. Отличный подъезд для любого транспорта.
- Аренда в г. Наро-Фоминск. Площадка 30-300 кв.м. Без комиссии. Сдается ровная асфальтированная площадка. Пропускная система, охраняемая территория, 6 кВт мощность, вода. Ю./а, долгосрочная. 130 рублей кв.м в месяц. При необходимости офисы, гаражи, производственные помещения, холодные и теплые склады, низкотемпературные камеры, торговые площади, квартиры, участки, дома, доверительное управление объектами в Наро-Фоминском и Одинцовском районе. 8-915-241-82-33
- Собственник сдаёт в аренду открытую площадку. Расположена по адресу: МО, г. Подольск, ул. Лобачёва, д. 11а. Проезд по Варшавскому шоссе, 20 км от МКАД. Свободная площадь 3 000 кв.м. На участке расположено административное здание общей площадью 250 кв.м., гаражи 56 кв.м. и 40 кв.м. Территория огорожена и охраняется. Арендная ставка: 100 руб./кв.м./мес.
- Собственник сдаёт в аренду открытую площадку. Расположена по адресу: МО, г. Домодедово, мкр. Белые Столбы, ул. Станционная, д. 4. Проезд по Каширскому шоссе, 30 км от МКАД. Свободная площадь 6 000 кв.м. Большая часть площадки забетонирована. На участке расположено складское здание общей площадью 210 кв.м. На территории находится действующий Ж/Д тупик общей протяжённостью 420 метров. Пути приподняты и подходят для разгрузки сыпучих грузов. Территория огорожена и охраняется. Арендная ставка: 100 руб./кв.м./мес.
Открытая площадка под складирование или стоянка автотранспорта, охрана. Троицк, Калужское шоссе, 22мин на автомобиле м. Теплый стан, 1500м2, стоимость 97,500р.
Аренда помещения, общая площадь от: 160 кв.м.
Новорижское ш. 22 км от МКАД. Холодные ангары: 166 кв.м (3600 руб./кв.м/год), 460 кв.м (2640 руб./кв.м/год, сдается вместе с открытой бетонной площадкой 3000 кв.м, стоимость площадки 1200 руб./кв.м/год). Пропускная система, охрана. Ангары, площадки, офисы. Без комиссии! (Лот 56537).
Чем большее число объектов Вы учтете, тем точнее будет результат, потому что на больших объемах данных начинают работать законы математической статистики и точность вычислений повышается. Это происходит за счет того, что данные усредняются по большему числу объектов, и неточности отдельных объектов не вносят большой погрешность в общий результат.
Определяем стоимость квадратного метра для каждого объекта и суммируем: 90+100+140+80+130+100+100+65+100=905руб.
Считаем среднюю стоимость аренды одного квадратного метра открытой площадки в месяц: 905/9 аналогичных объектов= 100,5 руб. за 1 квадратный метр аренды открытой площадки в месяц.