Новостройки Владивостока текут и трещат
В последние годы во Владивостоке повсюду появляются стройки. Какие-то из них надолго «замораживаются» и только сосут деньги и нервы несчастливцев, решивших приобрести так квартирку, какие-то вскоре превращаются в самые настоящие жилые многоквартирные дома. Но если дом успешно сдан, это вовсе не значит, что в нем можно будет спокойно и комфортно жить.
Фото: Семен Апасов
Дом есть, да не весь
Начиная с 2010 года люди начали покупать жилье в возводящемся здании на проспекте Острякова, 6. И предложение звучало действительно неплохо: практически на расстоянии вытянутой руки Гоголя и Некрасовская, неподалеку – Первая Речка, то есть инфраструктура более чем развита. Подкупал и впечатляющий вид, открывающийся из окон на город. Сдать всю эту красоту застройщик обещал в 4-м квартале 2012 года. И если бы все тогда благополучно закончилось, мы бы об этом не писали…
Сроки переносились раз, другой, третий… В итоге в конце 2014 года жильцы все же смоги въехать в свои квартиры, и задержка в два года, как показывает печальная практика, считается незначительной. Другое дело, что дом–то сдан, но не весь.
«В октябре 2014 года участники долевого строительства узнали, что дом решили разделить на две очереди. Первую очередь (жилую) будут сдавать до декабря 2014 года, а вторую (нежилые помещения и парковки) - весной 2015-го. И как бы дольщики не были против, в ответ на свой справедливый гнев они получили только разъяснения: так решила городская администрация. Было сказано не переживать и ждать весны 2015 года для сдачи дома», – рассказывает наша читательница и дольщица Марина Щадова.
Очевидно, что весной не были сданы ни офисы, ни паркинг. Читательница сообщила, что в августе этого года стало известно: компания-застройщик ООО «Далта-Восток-1» уже трижды подавала документы на сдачу дома, однако администрация Владивостока отказывает в этом. В первом отказе были указаны рекомендации, которые надо было устранить. После исправления всех недочетов в мэрии нашли новые поводы не принять документы, и так далее.
«Как нам объяснили в офисе застройщика, осталась подпись единственного человека – Алексея Александровича Литвинова, руководителя управления градостроительства и архитектуры, первого заместителя главы администрации г. Владивостока. Все остальные формальности пройдены, – возмущается женщина. – Складывается впечатление полной безнаказанности и безответственности. Никто из должностных лиц не отвечает за происходящее и не может или не желает реагировать. В это время участники долевого строительства несут большие убытки и пребывают в полной неопределенности».
Застройщика жильцы обвиняют в растратах, мэрию в безответственности, а прокуратуру в бездействии. Но, кто бы ни был виноват, воз и ныне там.
В дорогом ремонте смысла мало
Не так давно, когда были сданы первые дома в микрорайоне Снеговая Падь, только ленивый не писал об ужасах этого нового и современного (теоретически) жилья. Бесконечные протечки, продуваемые окна, замерзающие в одной части дома и жарящиеся в другой жильцы, безобразно работающие коммуникации… Не говоря уже об инфраструктуре. Сейчас тема Снеговой Пади почти не поднимается – то ли что-то нормализовалось, как так же худо-бедно появившаяся инфраструктура, то ли самые возмущенные жильцы переехали. Веры в то, что стали лучше строить, как не было, так и нет.
Вот пример – шедевр того же «Дальспецстроя» пару лет спустя новый жилой микрорайон Патрокл. Он состоит как из элитных таунхаусов, которые по-прежнему пугают своей опустошенностью, так и из заселенных вплотную панельных девятиэтажек по пути к Морскому кладбищу. Недовольны качеством постройки и привилегированные жильцы премиум-класса, и простые смертные.
«Дом сдался с небольшим опозданием – чуть менее года. Все радостно заехали, за год сделали ремонты. На детских площадках и парковках образовался аншлаг, открыли пару магазинов, и вроде жизнь пошла своим чередом. Одно плохо – в новом доме никогда не знаешь, к чему надо быть готовым. Прошлой зимой дважды прорывало батарею в подъезде (не готовы были инженерные сети к нагрузкам) – рвануло на пятом этаже, а плавали все до первого. В этом году во время очередных отключений горячей-холодной воды рвануло на восьмом, и снова донизу. У соседей дети прямо на кухне плавали, как в море. Пожарная сигнализация была установлена для красоты. В ней садятся батарейки, и она начинает истошно пищать. Люди натянули потолки, а теперь не могут вытащить оттуда неугомонную сирену. Во время дождя топит балконы – опять с девятого и по первый этаж все в воде. К этому все уже привыкли – заказывали несколько раз за свой счет ремонт кровли, но это не принесло результатов», - рассказывает счастливая обладательница квартиры Анна.
Жильцам, которые только завершили ремонт (даже самые бюджетные варианты отделки квартир тянут на полмиллиона, а уж если подходить более основательно…), можно только посочувствовать. Впрочем, безбожно протекающие витражные окна, грибок на стенах из-за постоянной влаги и прочие уже привычные здесь «мелочи» тоже малоприятны.
Как так выходит
Среди причин некачественной городской застройки, конечно, по недоброй русской традиции лидирует воровство. Хорошенько «позолотить ручку» любят как в больших красивых кабинетах, так и непосредственно на объекте. И в итоге выходит, что задание есть, сроки есть, а материала-то и нет.
«Каждый считает нужным что-нибудь украсть со стройки, – сетует проектировщик Евгений Мышкин (имя изменено по просьбе респондента), регулярно наблюдающий, как его проекты по факту превращаются в нечто невообразимое. – А начальствующий состав, начиная с прорабов и мастеров, еще и продает эти материалы: цемент, кирпич, монтажную пену, вообще все, что можно увезти в багажнике машины. На этом, увы, воровство не останавливается. Начальство рангом повыше организовывает хищение содержимого целых бетоновозов: бетономешалка вполне может перед заездом на объект свернуть «не туда» и отлить бетон для фундамента чьей-нибудь дачи. Чтобы как-то с этим бороться, нужно хотя бы вешать на машины трекеры, но кто ж этим будет заниматься. Также часто случается подмена новых труб для трубопровода на старые, списанные. Они первое время исполняют свои функции вполне сносно, а потом обязательно случаются прорывы и нужно заменять трубопровод, а ведь люди к этому времени в основном вселяются и успевают сделать ремонт».
Но для плачевного результата не всегда нужен злой умысел. Тот же узбек может и не воровать, но просто по незнанию совершить ошибку, которая аукнется жильцам, может быть, через несколько лет, а может быть, и через несколько месяцев.
«Те же неквалифицированные рабочие банально не умеют смешать бетон нужной марки, даже если каким-то чудом у них есть все нужные ингредиенты, а не сплошной песок. В холодный сезон можно часто увидеть, как рабочие заливают опалубки в мороз, бетон просто не успевает схватиться. Хорошего контроля за стройками просто нет. Многие работы еще и скрытые: покупающий квартиру человек не имеет никакого понятия, как же вообще выглядят те же трубы, замурованные в стену. Если делать как следует, то каждый этап таких работ должен быть сопровожден фотоотчетом, на котором сразу видно, как обстоят дела», – добавляет Евгений Мышкин.
Узнать о том, как же обстоят дела на стройке, из первых рук очень сложно. Обратившись к десятку участников большой стройки, корр. «МК во Владивостоке» всюду натолкнулся на отказ. Нежелание делиться подробностями объяснялось по-разному: от «да почти никто не воровал, а что сам домой унес, не расскажу» и до «стучать на кого-то – карму себе портить».
Впечатлить могут только оригинальные конструкторские задумки, с которыми приходилось работать собеседникам: стальная труба мусоропровода в многоэтажке (только представьте себе спецэффекты, которые создаст выброшенная в нее бутылка) или открытая лоджия без предусмотренного слива (судя по рассказу, бегущие во время дождя в квартиру ручейки – тоже достаточно весело). Обе эти интересности были замечены в очередном «элитном» жилье.
«В старые времена, еще на Руси, существовал такой обычай: инженер, спроектировавший мост, перед первым его запуском на полную нагрузку вставал снизу. И он не боялся встать под свое детище - надежность была очень высока», – делится адвокат Александр Петров, вот уже не один десяток лет решающий проблемы жильцов новостроев.
Фото: Семен Апасов
Что делать?
«В случае обнаружения важных недоделок первая рекомендация – объединиться. Добиться чего-то поодиночке практически невозможно, – с уверенностью говорит Александр Смышляев, руководитель регионального отделения Национального центра общественного контроля в сфере ЖКХ. – На собрании дольщиков следует определиться с перечнем проблем, после чего всем обратиться к застройщику с претензиями. Претензия нужна, это обязательный порядок досудебного решения проблемы. А в договоре должен быть прописан порядок устранения выявленных или скрытых недоработок. Правда, здесь важно поймать момент, не затянуть: если сумма, которую застройщик должен потратить на устранение проблемы, действительно велика, компания может просто закрыться и затем «всплыть» в другом месте как другое юридическое лицо, тогда ничего взыскать уже не удастся. Если претензиозный путь не приносит результатов, тогда стоит обратиться в суд. Перед этим необходимо произвести экспертизу, благодаря которой будет доказано, что недоделки и правда есть и они не придирки заказчика, а реальная вина застройщика».
Конечно, всегда стоит сначала проверять покупку, а потом ее оплачивать; в случае с первичной недвижимостью речь идет скорее об осмотре перед подписанием документов.
«Есть специальная жилищная комиссия, которая должна принимать дом. Там должны быть специалисты и комиссия из будущих жильцов, – напоминает Александр Петров. – Собственники обязательно должны отправить на приемку человека со строительным образованием; если непосредственно среди них такого нет – пригласить. Простой пример: вот розетка, она работает, и это просто проверить. Но на какую нагрузку она рассчитана? Может быть, ее хватает на лампочку, а когда жильцы подключат холодильник, печку и так далее, произойдет замыкание и начнется пожар. Необходимо, чтобы объект осматривал человек, который разбирается во всех этих моментах.
Существуют специальные строительные эксперты. Специалисты с оборудованием проходят по каждому помещению в каждой квартире, где жильцы считают, что есть недоработки. По результатам этого осмотра заказчикам представляется опись выявленных нарушений. К слову, эти нарушения могут быть допущены как во время строительства, так и позже по вине самих жильцов. Эксперт все это видит и фиксирует. Потом претензии с результатами проверки нужно направить в строительную компанию (если та, конечно, еще существует) и обозначить сроки, когда выявленные недочеты должны быть устранены. Сроки сразу должны быть заявлены реальные, по-хорошему, в пределах месяца. Если так решить проблему не получилось, нужно отправляться в суд с заключением эксперта. Существует и такой нюанс: экспертиза стоит очень солидно. И необходимо удостовериться, что у самого эксперта все гладко с лицензией - она может быть и просроченной, и вовсе поддельной или несуществующей, и нести заключение от такого человека в суд нет смысла».
Фото: Семен Апасов
Кстати. Комментарий специалистов Инспекции регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края.
Согласно п. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Однако в случае выявления недостатков при осмотре объекта строительства участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям законодательства, и отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ.
В силу положений Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшим к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- соразмерного уменьшения цены договора;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков.
После подписания передаточного акта или иного документа участником строительства обязательства застройщика по передаче жилого помещения считаются исполненными.
Одновременно действующим законодательством установлен гарантийный срок для объекта долевого строительства:
- не менее пяти лет для объекта долевого строительства, исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
- не менее трех лет для технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта долевого строительства, исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Таким образом, участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока. В части, не урегулированной Федеральным законом № 214-ФЗ, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.
В случае неисполнения застройщиком законных требований участник долевого строительства за защитой прав и законных интересов вправе обратиться в установленном законом порядке в судебные инстанции с исковым заявлением об устранении застройщиком выявленных в течение гарантийного срока недостатков либо возместить расходы на их устранение.