Девелоперы Казани: «царские» метры «Унистроя», островитяне «Авиастроя» и «заманчивая» дешевизна «Маг-Строя»
Аналитическая служба газеты «Реальное время» подготовила уникальное исследование первичного рынка жилья Казани: на основе открытых данных была собрана информация по максимальному количеству жилищных проектов столицы РТ. Всего в обзор нашей газеты попало более 60 жилых комплексов и домов. Сегодня предлагаем вниманию читателей рейтинг крупнейших застройщиков столицы Татарстана в сегменте доступного жилья и выборку по жилищным проектам самого многочисленного сегмента «комфорт».
В единую таблицу (см. ниже), которую составили аналитики нашего издания, включены объекты многоквартирного строительства, находящиеся на различных этапах застройки в Казани. Информация ранжирована по ряду параметров: название объекта и компании-застройщика, адрес и район города, площадь земельного участка, количество и площадь квартир, количество и этажность домов, количество парковочных мест, сроки реализации проекта, инвестиции в проект, стоимость квадратного метра в квартирах различного метража, создаваемая застройщиком социальная инфраструктура, особые географические преимущества объекта.
Часть данных была предоставлена компаниями-застройщиками, часть информации получена на сайтах компаний и из проектных деклараций. Информация о ценах на квартиры получена от компаний-застройщиков, а также методом обзвона отделов продаж компаний. Представлены максимальные и минимальные расценки на объекты.
Исследование было разбито на несколько частей. Сегодня мы знакомим читателей с самым емким сегментом, который принято называть «доступный», «эконом» или «комфорт». Мы решили остановиться на последнем термине.
Ценовая вилка «эконома»
Несколько слов об участниках исследования: в поле зрения нашей аналитической службы попали многоквартирные проекты, которые либо завершены в начале 2015 года, либо продолжают реализовываться, либо объявлено о старте продаж. Некоторое исключение сделано для Госжилфонда, который практически не реализует свои квартиры на свободном рынке (правда, ни для никого не секрет, что часть жилья перепродается очередниками после получения). Заявленные фондом два крупных проекта — «Салават купере» и «М-14», — реализуемые в отдаленных районах, безусловно, в дальнейшем сделают эти части города привлекательными и для коммерческих застройщиков. Другие районы точечной застройки ГЖФ в исследование не включались.
Итак, к началу 2016 года на рынке должно оказаться ориентировочно до 30 тысяч квартир сегмента «комфорт». Предлагают квартиры этого класса как самые ранние стройки (отдельные дома строятся еще с 2004 года), так и те проекты, которые стартуют в этом году, включающие в себя и отдельные объекты по соципотеке (их строит ГЖФ). При этом диапазон разброса стоимости квартир этого класса, пожалуй, самый большой. Самые дешевые квартиры в классических многоэтажках предлагаются по цене в 40-44 тыс. рублей за кв. м, самые дорогие (понятно, что речь идет об «однушках») торгуются в районе 90 тыс. рублей за кв. м, то есть уже ближе к уровню «бизнес» или «комфорт плюс». Отдельной градации для таких застройщиков мы вводить не стали.
Среднее предложение — 55-65 тыс. рублей за кв. м. Правда, на этом фоне выбивается проект нового формата, реализуемый ГК «Унистрой», — комплексная застройка загородной (за чертой города) территории многоквартирными малоэтажными (три этажа) домами. Здесь стоимость квадратного метра может достигать 39 тыс. рублей.
Подобный формат ранее был успешно апробирован в Самарской области группой «Кошелев», а теперь был распространен и на Казань. Впрочем, в нашем городе этому предшествовали попытки «Антея» перепрофилировать под такой формат коттеджный поселок «Светлый».
Самые дорогие однокомнатные квартиры «Унистроя» предлагаются за 77 тыс. рублей за кв. м
Первый среди равных
К слову сказать, именно малоэтажный, но многоквартирный ЖК «Царево Village» с планами застройки на 300 тыс. кв. метров жилой недвижимости и строительством 7 948 квартир, помог «Унистрою» вырваться в лидеры как по количеству вводимых квартир (всего 10 977), так и по объему «квадратов» (674 тыс. кв. метров). Всего в портфеле этого застройщика семь жилых комплексов — «АРТ Сити», «Весна», «Отрадная», «Журавли», «Сокольники», ж/д на Максимова и вышеупомянутое «Царево». При этом группа ведет еще один девелоперский проект за пределами РТ — в Тольятти.
Самые дорогие однокомнатные квартиры предлагаются за 77 тыс. рублей за кв. м, дешевые — двух- и трехкомнатные — за 45 и 39 тыс. рублей за кв. м). При этом три проекта — «АРТ Сити» на ул. Ершова, «Весна № 1 и № 5» на Мамадышском тракте и жилое здание на ул. Максимова — будут введены только в следующем году. Два проекта — те же «АРТ Сити» и «Весна» — начали строиться в 2015 году. Два самых дорогих инвестиционных проекта застройщика — «Весна № 1 и № 5» (объем инвестиций — 1,8 млрд рублей, 727 квартир) и «Сокольники» на ул. Павлюхина, ввод которых ожидается в III квартале этого года: 1,2 млрд инвестиций, 992 квартиры, стоимость одного метра доходит до 74-80 тыс. рублей.
Совместные успехи бывшего чиновника и промышленника
Второе место, если не учитывать Госжилфонд (420 тыс. кв. метров и 7 025 квартир), занимает «ЖИК г. Казани» бывшего чиновника казанской мэрии Эмиля Хуснутдинова (группа активно сотрудничает с «Татэлектромонтажем», совместно осваивая участки по трем масштабным проектами застройки — «Победа», «Семь озер» и «Вербный». Итого, в портфеле ЖИКа 6 984 квартиры и 376 тыс. кв. метров жилья.
Пожалуй, самый дорогой инвестиционный проект (мы ориентируемся на открытые данные проектных деклараций), квартиры в котором будут класса «комфорт», — это комплекс «Семь островов» на Тэцевской в Авиастроительном районе: 3 892 квартиры (стоимостью 51–53–54 тыс. рублей за кв. м) обошлись «ЖИК г. Казани» в 10,7 млрд рублей. Проект стартовал в начале этого года — на рынке квартиры появятся, впрочем, не ранее II квартала 2017 года. Тот же ЖИК уже второй год строит проект стоимостью немногим меньше — 9,8 млрд рублей — комплекс «Победа» на пр. Победы: 2 400 квартир класса «комфорт» окажутся на рынке к концу этого года по цене от 51-56 тыс. рублей за кв. м в трехкомнатных до 67-72 тыс. рублей за кв. м в однокомнатных).
Почти все бюджетные проекты «Сувар Холдинга» находятся в стадии строительства (в Лаишевском районе, в Усадах) и ожидаются на рынке лишь в 2016 году
Поход «Сувара» в Усады
Далее следует «Сувар Холдинг», который предлагает на рынке 4 проекта класса «комфорт». Отметим, что помимо квартир экономкласса у группы есть проекты более дорогого ценового сегмента «бизнес» (о них мы расскажем в следующем обзоре).
Примечательно, что в активе застройщика и, пожалуй, одно из самых бюджетных предложений на рынке — 43-44 тыс. рублей за кв. м (проект «Южный парк» — окончание реализации ожидается в конце этого года). Впрочем, почти все они находятся в стадии строительства в Лаишевском районе, в Усадах и ожидаются на рынке лишь в 2016 году.
Самый дорогой инвестиционный проект компании — комплекс «Залесный сити» (№ 1-5) в Кировском районе стоимостью 2,5 млрд рублей: сразу 1 146 квартир в нем предлагаются за 51-53 тыс. рублей за кв. м. В проекте «Времена года» (п. Мирный — п. Усады) продажи пока даже не открыты, информации о ценах нет.
В целом бюджетный портфель «Сувара» включает 264 тыс. кв. метров и 1 712 квартир. Если по объему «квадратов» группа Королькова занимает твердое четвертое место, то по количеству квартир ее опережает «Ак Барс Девелопмент». Последняя вводит жилье в сегменте «комфорт» и «комфорт плюс» и реализует три проекта — «Светлая долина», 2-я очередь «Казань XXI век» и «Солнечный город». В ее портфеле 122,5 тыс. кв. метров и 2 097 квартир.
Самыми доступными по ценам на рынке оказались предложения «ФОНа» и «Маг-Строя»
Бюджетные проекты «ФОНа» и «Маг-Строя»
Самыми доступными по ценам на рынке оказались предложения двух застройщиков, некогда лидеров жилищного рынка Казани, сейчас переживающих непростые времена. Периодически офисы компаний штурмуют недовольные затянутыми сроками строительства дольщики.
«Маг-Строй», контролируемый основателем печально известного «Свея» Рашидом Аитовым, предлагает долгострой (самые ранние проекты датируются 2004 годом), ввод которого ожидается в этом году. Почти все проекты — «Золотая середина», «Миллениум сити», ЖД на Заслонова, ЖД на Достоевского, ЖД на перекрестке ул. Космодемьянской и ул. Бехтерева — бюджетные варианты: квартиры предлагаются по 48-55 тыс. рублей за кв. м. Самый дорогой проект — «Золотая середина»: объем инвестиций в него составляет 2,8 млрд рублей (сдача объекта ожидается в IV квартале этого года).
Проекты жилья класса «комфорт» ГК «ФОН» Анатолия Левады (суммарный объем инвестиций в которые составил 4,3 млрд рублей) попадут на рынок уже во II квартале этого года. ЖК по Ак. Губкина, ЖД по ул. Фучика, проект «Симфония» на Павлюхина и «Молодежный» на Ноксинском спуске. Все квартиры этих комплексов (их 2 092) класса «комфорт» будут предлагаться недорого: начиная от 38-40 тыс. рублей за кв. м.