18.2.1.ВИДЫ СТОИМОСТИ И ЦЕНЫ ЗЕМЛИ
Под стоимостью объекта недвижимости (земельного участка или прав на его долговременную аренду) обычно понимают наиболее вероятную цену, которую можно получить при его продаже на конкурентном и открытом рынке или совершении иной соответствующей операции (залог, страхование и т.
Нормативная цена земли
Законом РФ «О плате за землю» введено понятие нормативной цены земли и определен порядок ее расчета (рис. 18.1).
В настоящее время в соответствии с Постановлением Правительства РФ от
3 ноября 1994 г. № 1204 «О порядке определения нормативной цены земли» и Инструкцией Государственной налоговой службы РФ по применению Закона
РФ «О плате за землю» от 17 апреля 1995 г. № 29 нормативная цена земли по конкретным земельным участкам определяется в размере 200-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка соответствующего целевого назначения. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению Комитетов по земельным ресурсам и землеустройству в зависимости от уровня рыночных1 цен на земли различного целевого назначения могут устанавливать по оценочным зонам земель на территории субъекта РФ повышающие коэффициенты к размеру нормативной цены земли, но при этом нормативная цена не должна превышать 75% уровня рыночных цен на земельные участки конкретного назначения соответствующей оценочной зоны.
Администрация города может повышать или понижать установленную в указанном порядке нормативную цену земли, но не более чем на 25%.
В табл.18.1 приведена нормативная цена земли за 1 м2 для Санкт-Петербурга.
При совершении сделок купли-продажи земли или выкупе земельных участков (кроме приватизированных предприятий) в расчете нормативной цены земли во всех случаях, включая сделки купли-продажи физическими лицами земельных участков, занятых жилыми домами, дачными и садовыми участками ит.
Теперь в соответствии с распоряжением губернатора в целях активизации приватизации земельных участков и привлечения средств в городской бюджет указанный выше коэффициент значительно снижен и в зависимости от зоны градостроительной ценности составляет от 12 (в пригородах) до 112 (в промышленных зонах города). В центральной части города коэффициент равен 85 для первой и 96 для второй зон градостроительной ценности.
Рыночная стоимость земельного участка
Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств.
На рыночную стоимость земельного участка наибольшее влияние оказывают такие факторы, как полезность, отчуждаемость, спрос, дефицитность, ликвидность. Взаимодействие этих факторов приводит к формированию равновесной рыночной стоимости земельного участка, которую можно считать его объективной характеристикой в данный момент и для данной конкретной рыночной ситуации.
Перечисленные выше вещные права на земельные участки предоставляют их владельцам разнообразные возможности использовать данное имущество и, следовательно, обеспечивают различные уровни стоимости. Так, например, в бессрочном пользовании в России находятся лишь земельные участки под промышленными предприятиями. Теоретически говорить о рыночной стоимости таких участков нельзя в силу того, что они не могут являться объектами купли- -продажи. Они могут быть с согласия собственника участка переданы в аренду. Поэтому рыночной стоимостью в этом случае будет являться текущая стоимость будущих арендных платежей.
В случае, если право бессрочного пользования йе включает в себя согласие собственника на сдачу земли в аренду, то рыночная стоимость у такого права в принципе теоретически отсутствует.
Под оценочной ценой земельного участка обычно понимают цену свершившейся конкретной сделки по его купле-продаже. При этом кроме объективных факторов, перечисленных выше, на цену сделки влияет и ряд субъективных факторов: особый интерес покупателя к данному участку, особые условия продавца или покупателя, недостаток информации о конъюнктуре рынка, воздействие рекламы и т. п.
Если вещным правом является право на аренду земли, то право на аренду не включает в себя право продажи, а включает право субаренды, а рыночная стоимость в этом случае будет представлять собой текущую стоимость разницы между будущими субарендами и арендными платежами.
И наконец, если вещное право представлено правом частной собственности, то рыночная стоимость определяется на основе применения традиционных методов оценки земли.
Результат оценки земельного участка существенно зависит от принятого метода оценки.
Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:
• наилучшего и наиболее эффективного использования;
• разбивки на участки;
• техники остатка для земли;
• капитализации земельной ренты.
Рассмотрим подробнее каждый из этих методов.
Метод наилучшего и наиболее эффективного использования
При определении стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, следует рассматривать его как свободный от застройки в предположении наилучшего и наиболее эффективного использования.
Вариант наилучшего и наиболее эффективного использования конкретного участка земли определяется взаимодействием ряда факторов:
• потенциала местоположения (соотношение с преобладающим в данном районе типом землепользования; доступность) — основного фактора, определяющего стоимость земли;
• рыночного спроса (на сколько планируемый вариант использования земли «разумно возможен» с учетом характера соотношения на данном рынке спроса и предложения);
• правовой обоснованности застройки (государственные и частные правовые ограничения, связанные с реализацией предлагаемого проекта; налоги и сборы на данной территории; нормативы);
• ресурсного качества участка (емкость и эффективность участка);
• технологической обоснованности проекта;
• финансовой обоснованности проекта.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования предусматривает сопоставление альтернативных вариантов освоения/застройки участка земли. Для каждого варианта застройки рассчитывается остаточная стоимость земли. Самая высокая остаточная стоимость земли соответствует варианту ее наилучшего и наиболее эффективного использования.
Метод сравнения продаж
При наличии необходимой информации метод сравнения продаж является наиболее предпочтительным и общеприменимым. После сбора рыночной информации и выбора единицы сравнения цены продаж сравнимых участков корректируются по элементам сравнения. Основными элементами сравнения для земли являются:
• условия рынка (время продажи);
• доступные коммунальные услуги;
• наилучшее и наиболее эффективное использование.
При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.
Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли к общей стоимости объекта увеличивается.
Данный метод не дает точного значения рыночной стоимости. Он может применяться для оценки в условиях недостаточной информации о продажах свободных участков земли.
Пример (цифры выражены в уел. ден. ед.).
Требуется оценить участок земли в курортной зоне, причем свободные участки в данной местности давно не продавались. Вместе с тем недавние продажи домов показывают, что цена типового дома с участком колеблется от 200 ООО до 300 ООО.
Анализ рынка показывает, что в ближних окрестностях можно купить такой же по размерам участок земли за 90 ООО, прямые издержки на строительство типового дома составят 100 ООО, а прибыль предпринимателя и косвенные издержки — 80 ООО. Итого, общая стоимость составит 270 ООО, из которых земля составляет одну треть.
Исходя из проведенных расчетов стоимость участка земли в курортной зоне может находиться в диапазоне от 67 ООО до 100 ООО (1 / 3 от стоимости недвижимости).
Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод можно рекомендовать для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется.
Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях.
Метод разбивки на участки
Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффектив-
14»ное использование земли.
Расчет стоимости участка земли методом разбивки выполняется в следующей последовательности:
• определяются количество и размеры участков исходя из физических возможностей, юридических возможностей и экономической целесообразности. (Хотя обоснованная оценка количества участков получается в соответствии с требованиями действующих нормативов, предпочтение может быть отдано рыночным данным по развитию аналогичного земельного массива, если таковые имеются);
• определяется потенциальный доход от продажи или сдачи в аренду подготовленных участков. Основой для расчета является стоимость одного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия;
• определяется чистый доход от продаж, который является разностью между потенциальным доходом от продаж и суммой всех издержек на улучшения и устройство участков.
Издержки на улучшения включают:
• расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;
• расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;
• налоги, страховку, заработную плату ИТР;
• расходы на маркетинг;
• прибыль и накладные расходы подрядчика;
Так как освоение территории обычно занимает некоторое время и выручка от продаж поступает не единовременно, настоящая стоимость земельного массива определяется дисконтированием потока чистой выручки от продаж с учетом периодичности поступлений и предполагаемой нормы отдачи проекта.
Пример (цифры выражены в уел. ден. ед.).
Требуется оценить массив земли, который застройщик планирует разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25 ООО. При этом будут иметь место следующие издержки:
• планировка, очистка, инженерные сети, проект
• накладные расходы и прибыль подрядчика
• налоги и страховка
• прибыль предпринимателя Итого:
Сумма чистой выручки от продаж:
30 х 25 ООО - 320 ООО = 430 ООО.
Настоящая стоимость земельного массива с учетом равномерного поступления чистого дохода в течение 4 лет и норме отдачи 10%:
(430 000/4) х 3,1699 = 340 760, где 3,1699 — коэффициент настоящей стоимости аннуитета.
Техника остатка для земли
Техника остатка для земли применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли. Для определения стоимости земельного участка необходимо знать:
• чистый операционный доход от всей недвижимости;
• коэффициенты капитализации для земли и зданий.
Стоимость здания может быть определена как доля нового или проектируемого объекта, который представляет наилучшее и наиболее эффективное использование.
Применение техники остатка для земли осуществляется в следующей последовательности:
• определяются улучшения, представляющие наилучшее и наиболее эффективное использование;
• на основе данных о рыночной арендной плате и предполагаемых операционных расходах определяется чистый операционный доход всей недвижимости;
• определяется часть чистого операционного дохода, относящаяся к зданию.
Определяется стоимость земли путем капитализации части дохода, относящейся к земле.
Пример (цифры выражены в уел. ден. ед.).
Требуется определить стоимость участка, для которого наилучшим и наиболее эффективным использованием является строительство бизнесцентра. Стоимость строительства равна 500 ООО, чистый операционный доход по прогнозу оценивается в 120 ООО, коэффициенты капитализации для земли и для здания 8 и 10% соответственно.
Часть чистого операционного дохода, относящегося к зданию, определяется исходя из значений стоимости строительства и коэффициента капитализации для зданий:
500000 x 0,1 = 50000.
Чистый операционный доход, относящийся к земле:
120000 - 50000 = 70000.
70 000/0,08 = 87 5000.
Капитализация земельной ренты
Для определения стоимости участка земли методом капитализации арендной платы относимая к земле арендная плата капитализируется коэффициентом капитализации для земли, определенным из рыночных данных.