Землепользование — это что? Определение понятия

Землепользование – это двоякое понятие. С одной стороны, оно представляет собой свод правил и законов, направленных на правомерное использование земельных фондов, а с другой – распоряжение земельной деятельностью и эксплуатацию земли посредством собственного или наемного труда. Правила землепользования и застройки городов, поселков и районов регламентируются государственными законами, а землепользователь, в отличие от собственника земли, имеет ограниченный круг прав. Об этом и многом другом пойдет речь ниже.

Что такое земельные правоотношения

Под земельными правоотношениями подразумевают общественные связи между государственными органами, юридическими и физическими лицами в сфере использования, распределения или охраны земли. Определение этому понятию дает ст. 3 .

Владение и распоряжение наделами, а также землепользование и совершение сделок с участками земли регулирует , если иное не предусмотрено:

законодательством об охране окружающей среды, о недрах;
нормами, регулирующими порядок использования земельных, лесных и водных ресурсов;
специальными федеральными законами.

Элементами земельных правоотношений являются:

объект,
субъекты,
содержание (субъективные права и обязанности).

Субъекты этих отношений могут быть:

владельцами наделов земли;
землепользователями, эксплуатирующими участки на основании бессрочного (постоянного), безвозмездного срочного права пользования;
землевладельцами, использующими наделы на основании права пожизненного наследуемого владения;
арендаторами, получившими определенные права по договору аренды (субаренды);
обладателями сервитута.

Владение земельным участком представляет собой право фактического обладания им в соответствии с нормами законодательства. В соответствии со ст. 266 ГК РФ, субъекты, наделенные таким правом, могут возводить на участке сооружения и приобретать на нее право собственности.

Что касается землепользования, то права субъекта более ограничены, чем у землевладельца. Вести хозяйственную деятельность на предоставленных ему участках он может только в пределах указанного целевого назначения земли.

Более подробно о правах и обязанностей землевладельцев и землепользователей можно узнать в статье «Земельные правоотношения».

Индивидуальное землепользование граждан

Под индивидуальным землепользованием понимается использование гражданами предоставленных им земельных участков собственными силами для ведения садоводства, огородничества, дачного и подсобного хозяйства, индивидуального жилищного и гаражного строительства, использования земельного участка в качестве служебного земельного надела.

Для целей индивидуального землепользования земельные участки предоставляются по желанию заинтересованных граждан на праве частной собственности либо аренды, в том числе с правом последующего выкупа. Допускается приватизация земель, предоставленных ранее гражданам на праве постоянного пользования либо пожизненного наследуемого владения. Такая приватизация производится бесплатно только один раз.

Большинство видов индивидуального землепользования связано с ведением сельского хозяйства, поэтому для индивидуальных целей выделяются земельные участки преимущественно из категории земель сельскохозяйственного назначения. Для индивидуального жилищного строительства соответственно могут предоставляться земельные участки из категории земель поселений.

Индивидуальное землепользование предполагает право граждан возводить на предоставленных земельных участках жилые строения и хозяйственные объекты, необходимые для обслуживания земельного участка и личных целей, использование земельного Участка для отдыха, выращивания сельскохозяйственной продукции, содержания скота. Строительство ведется в соответствии с Установленными техническими стандартами и нормами застройки. В соответствии с нормами гражданского права пользователь земельного участка приобретает право собственности на возведенные строения и выращенные сельскохозяйственные культуры (ст. 40, 41 ЗК). Для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства земельные участки выделяются гражданам либо объединениям граждан в соответствии со схемами зонирования и среднерайонными нормами. Наличие у гражданина земельного участка, исполь-, зуемого для этих же целей, является основанием для отказа в предоставлении другого земельного участка, если это ведет к превышению предельных норм. Отказ может следовать и в случае, если гражданин совершил сделку по отчуждению предоставленного ранее бесплатно земельного участка.

Часть земельного участка, предназначенная для общего пользования, предоставляется в собственность объединению как юридическому лицу либо общую собственность членов объединения.

Остальная часть распределяется между его членами и закрепляется на праве частной собственности или аренды. Ведение подсобного хозяйства означает использование земельного участка для выращивания сельскохозяйственных культур и содержания скота. Основную категорию пользователей составляют сельские жители, которым выделяются земельные участки вблизи дома. Не исключается возможность получения земельного участка и жителями городов, при условии, что для этого имеются свободные площади.

Индивидуальное жилищное строительство предполагает использование выделенного земельного участка преимущественно в качестве пространственного базиса, хотя занятие сельским хозяйством не запрещается. Возведенные жилые дома предназначены для постоянного проживания. Земельные участки выделяются как в пределах поселений, так и на других землях. Земельные участки предоставляются по запросам граждан и организаций в порядке предоставления земельных участков для строительства и за плату. Служебные земельные наделы предоставляются отдельным категориям работников предприятий, учреждений и организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, водного, рыбного и охотничьего хозяйства, государственных природных заповедников и национальных парков, которые по роду службы вынуждены проживать вдали от населенных пунктов. Обязательным условием получения служебного земельного надела является наличие трудовых отношений между заинтересованными гражданами и организациями, выделяющими земельные участки. Земельные участки предоставляются на праве безвозмездного срочного

пользования по заявлению работников и по решению соответствующих организаций. Прекращение трудовых отношений влечет прекращение землепользования. Служебные земельные наделы сохраняются за работниками, вышедшими на пенсию по старости или инвалидности, а также за одним из членов семьи работника, призванного на срочную военную службу, поступившего на учебу, или работника, погибшего в связи с исполнением служебных обязанностей (ст. 47 ЗК)

Что такое распоряжение земельным наделом

Вступая в любые земельные правоотношения, граждане должны знать, какими правами и обязанностями они будут наделены, и за какие деяния их могут привлечь к ответственности.

Между полномочиями собственника и пользователя есть существенная разница. На возникновение субъективных прав и обязанностей влияет категория земель и множество других факторов.

В соответствии с нормами земельного законодательства, распоряжение земельным участком – это право, позволяющее владельцу пользоваться наделом, извлекать из него полезные свойства, управлять им как имущественным объектом.

Распоряжаясь землей, собственник может заключать сделки:

продавать;
дарить;
менять;
передавать в наследство;
использовать в качестве залога;
сдавать в аренду.

Землевладелец земельного участка – это лицо, уполномоченное заключать любые имущественные сделки и распоряжаться территорией участка по своему усмотрению. Этим землевладение отличается от землепользования. Последний институт имеет не менее важное значение, поэтому мы детально рассмотрим его в следующем разделе.

Правом свободно распоряжаться угодьями закон наделяет только владельцев – субъектов права собственности. Незаконное владение земельным участком является правонарушением, за совершение которого законодательством предусмотрено привлечение к ответственности.

Классификация земель

Землепользование – это форма управления и распоряжения земельными участками с целью извлечения из них прибыли или полезных свойств. Реализовать землепользование можно путем:

Рациональной организации территорий;
Свободного хозяйствования;
Защиты земельных фондов от разрушительных и загрязняющих факторов;
Использования полезных ископаемых, обнаруженных на определенном участке;

Правила землепользования строго оговаривается в соответствующих законодательных актах.

Категорией земель называют часть единого государственного земельного фонда, которую выделяют под основное целевое назначение. Категория земель всегда имеет определенный правовой режим. По функциональному назначению земли бывают:

Сельскохозяйственного назначения.
Территория населенных пунктов.
Транспортного, промышленного и прочего подобного назначения.
Историко-культурного, природоохранного и рекреационного фонда.
Лесного фонда.
Водного фонда.
Земли запаса.

Землепользование: понятие и особенности

Права на наделы приобретаются с целью использования земли для удовлетворения определенных нужд и потребностей: ведения сельскохозяйственной деятельности, создания и эксплуатации объектов недвижимости.

Субъект может осуществлять и другое рациональное использование земельных участков, если оно не противоречит законодательным нормам и назначению земли. В результате таких правоотношений возникает право землепользования. Оно представляет собой систему правовых норм, которые регулируют отношения, возникающие при получении полезных свойств земли.

Субъектами землепользования являются физические и юридические лица. Использование ими земельных наделов осуществляется на основе права собственности или пользования.

В этих случаях сущность землепользования заключается в извлечении полезных свойств из надела.

Выше уже упоминалось, что право землепользования отличается от землевладения. В некоторых случаях оно может быть ограничено. Это связано с назначением надела.

Законодательством предусмотрены и некоторые временные ограничения.

В земельном праве существует такое понятие как принцип устойчивости землепользования. Его сущность заключается в следующем:

участок передается субъекту на длительный срок;
создаются условия для развития его деятельности;
гарантируется защита его интересов;
закон ограничивает срок реализации права использования земли.

Понятия устойчивости землепользования и землевладения

Принцип устойчивости землепользования может реализоваться в разных формах. Согласно Земельному кодексу РФ, существуют такие виды пользования земли:

бессрочное или постоянное (ст. 39.9 ЗК РФ);
на определенный период, предусмотренный договором аренды (ст. 22 ЗК РФ).

Длительные сроки землепользования повышают заинтересованность субъектов в рациональном использовании наделов и соблюдении требований относительно охраны важного природного ресурса.

Бессрочные права заставляют пользователей задуматься о необходимости улучшения состояния земли, ведь от этого зависят показатели их деятельности, рост которых ведет к повышению доходов.

Принцип устойчивости не менее важен при реализации права собственности. Специалисты в области земельного права отмечают, что он является обязательным условием рационального использования участков. Только уверенный в стабильности своего права на землю субъект будет заботиться о повышении плодородности и о сохранности угодий.

Право на землю защищено . Ее нормы гарантируют гражданам право на получение земельных наделов. Отказ в их предоставлении можно обжаловать в судебном порядке.

Закон гарантирует свободу хозяйственной деятельности, определяет перечень прав и обязанностей, связанных с эксплуатацией угодий. Полномочия субъектов землевладения и землепользования надежно защищены государством.

Отличие между землепользованием и землевладением

Тем, кто планирует приобрести или арендовать участок земли, следует уяснить, чем отличается владение от пользования.

Право собственности подразумевает наличие у владельца таких полномочий:

владение (фактическое обладание), подтвержденное соответствующим свидетельством;
пользование;
распоряжение.

Их наличие позволяет отчуждать имущество. Выше упоминалось, что владелец может продать участок, сдать его в аренду, использовать в качестве залога и так далее.

Землепользователи могут реализовать свои потребности только в соответствии с профильным законодательством и условиями договора, на основании которого они используют надел.

Нельзя также забывать о таком понятии, как региональные особенности землепользования, ведь особенности некоторых местностей позволяют использовать землю только в определенных целях. Распоряжаться по своему усмотрению участком пользователи не имеют права.

Итак, главное отличие землевладения от землепользования заключается в том, что последнее является составляющей первого.

Общее землепользование граждан. Публичный сервитут

Под общим землепользованием понимается использование гражданами земель в целях, не связанных с удовлетворением хозяйственно-экономических нужд и не требующих закрепления индивидуально-определенного земельного участка за конкретными субъектами.

Субъектами права общего землепользования могут быть только граждане. При реализации права общего землепользования круг граждан не индивидуализируется и не ограничивается по числу или иным критериям. Изначально любые граждане могут находиться на участке, проходить, проезжать по земельным участкам, предназначенным для общего пользования.

Объектом права общего землепользования могут быть государственные и муниципальные земли, а также земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан и организаций. В первом случае общее землепользование возникает непосредственно на основании закона. Для общего пользования земельным участком, находящимся в частной собственности, требуется установление публичного сервитута. Общее землепользование характеризуется тем, что является общедоступным, т. е. не требует получения индивидуального разрешения в каждом случае со стороны собственника. По общему правилу, общее землепользование осуществляется везде, где это не запрещено законом, компетентными государственными или муниципальными органами или в установленном законом порядке субъектами права пользования данным земельным участком, права владения или аренды. В содержание права общего землепользования входит право находиться на участке, проходить и проезжать по земельному участку. В отдельных случаях оно может включать дополнительные права, определяемые законодательством. К примеру, право общего пользования лесным фондом охватывает не только право находиться в его границах, но и собирать объекты растительного мира.

Содержание права общего землепользования определено ст. 262 ГК РФ, в соответствии с которой граждане имеют право свободно без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, являющихся государственной и муниципальной собственностью, а также использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка. Это означает, что если земельный участок не огорожен или его собственник иным образом не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может находиться на данном земельном участке, проходить и проезжать по нему.

В отдельных случаях предусматривается выделение части государственных и муниципальных земель, специально предназначенных для общего пользования. К ним относятся земли, занятые дорогами, площадями, набережными, парками, садами, скверами, пляжами в поселениях, а также автомобильными дорогами вне поселений. Режим общего землепользования действует и в пределах земель лесного и водного фондов.

Режим общего пользования не исключает права собственника обособлять часть земель для специальных целей, связанных с обслуживанием объектов общего пользования. Например, для федеральных автомобильных дорог общего пользования предусматривается выделение придорожных полос, в пределах которых допускается содержание объектов дорожной службы, Государственной инспекции безопасности дорожного движения, МВД РФ, дорожного сервиса.

Земли общего пользования, относящиеся к государственной и муниципальной собственности, не следует смешивать с землями, имеющими такое же название, но выделяемые в пределах земельных участков, предоставляемых гражданам для садоводства, огородничества и дачного хозяйства.

В последнем случае земли общего пользования, скажем, садоводческого товарищества находятся либо в частной собственности данного товарищества как юридического лица, либо в общей совместной собственности. Право общего пользования такими землями распространяется не на всех граждан, а только на членов данного объединения.

По общему правилу, общее землепользование является бесплатным, что, однако, не исключает права собственника взимать платежи в отдельных случаях. Типичным примером применения данного исключения являются платные стоянки, платный вход в парки, на пляжи.

Общее землепользование граждан на земельных участках, находящихся в частной собственности, допускается только в случае установления публичного сервитута. Публичный сервитут означает право граждан-несобственников проходить и проезжать по той части земельного участка, на которую установлен публичный сервитут. Установление публичного сервитута не означает изъятия части земельного участка у собственника и прекращения права частной собственности.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, субъекта РФ, органа местного самоуправления для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения с учетом результатов публичных слушаний. При этом процедура изъятия земельного участка не применяется, т.е. никаких компенсаций в виде выкупа не производится (ст. 23 ЗК). Соответствующая запись об обременении вносится в свидетельство о регистрации права частной собственности. При ведении градостроительной деятельности публичный сервитут устанавливается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления на основании градостроительной документации и правил застройки в случаях, если это определяется государственными и общественными интересами (ст. 64 Градостроительного кодекса РФ).

В настоящее время институт публичного сервитута разработан недостаточно полно. Не до конца определена процедура установления публичного сервитута. Неясны критерии, по которым можно требовать установления публичного сервитута. Неясно, скажем, может ли собственник влиять на этот процесс. Можно ли установить публичный сервитут на другую часть земельного участка взамен выбранного. Остается открытым вопрос об исчислении земельного налога. Было бы, вероятно, справедливо освободить собственника от уплаты земельного налога, однако Закон «О плате за землю» не предусматривает такой льготы. Неясны и взаимные обязательства государства и собственника, в частности касающиеся содержания в исправности дорог и земель, на которые установлен публичный сервитут.

Законодательное регулирование использования земель

Государственное регулирование землепользования направлено на организацию охраны земельных угодий и контроль за их рациональной эксплуатацией. Оно осуществляется путем установления правил использования земельных участков в соответствии с их назначением.

Существует 2 вида регулирования земельных правоотношений:

Государство выступает в качестве суверена. Оно обладает территориальным верховенством в отношении всех угодий. В этом случае применяются методы подчинения и власти, для реализации которых используются законы и подзаконные акты.
Хозяйственное регулирование. Государственные органы как субъекты земельных правоотношений ведут учет угодий, осуществляют их оценку и охрану, предоставляют юридическим и физическим лицам наделы для пользования.

Требования к организации государственного регулирования земельных отношений обусловлены необходимостью осуществлять контроль за рациональным использованием угодий.

Государственное регулирование земельных отношений можно условно разделить на 2 категории:

общее. Осуществляется госорганами общей и специальной компетенции, полномочия которых распространяются на все виды угодий и субъектов правоотношений;
отраслевое. Поручено федеральным службам, министерствам, ведомствам и организациям.

Государственное регулирование земельных правоотношений осуществляется на основе Конституции РФ, Земельного кодекса и других профильных законодательных актов.

Что считается объектом и субъектом землепользования

В соответствии с законодательством РФ, пользование земельных угодий может быть связано/не связано с правом собственности на них.

Объекты и субъекты землепользования являются элементами правоотношений, связанных с эксплуатацией земли. В качестве объекта землепользования могут выступать наделы, выделенные в результате отвода земель в натуре.

Если землепользование не связано с правом собственности, то его объектом являются участки, переданные во временное пользование на основании договоров аренды, субаренды или сервитута.

Что касается субъектов землепользования, то в этом качестве могут выступать граждане или предприятия/организации, являющиеся:

землевладельцами, чьи права подтверждены соответствующим свидетельством;
землепользователями, обладающими правом безвозмездного срочного или бессрочного (постоянного) пользования;
физические или юридические лица, использующие участки на основании права пожизненного наследуемого владения;
пользователи, получившие участок на основании договоров арены или субаренды;
лица, получившие сервитут.

Все они обладают правами и обязанностями, предусмотренные профильным законодательством РФ.

Понятие права землепользования

В условиях современной земельной реформы право землепользования получает второе рождение. Введение новых форм собственности на землю не могло оставить неизменным институт права землепользования, который к моменту реформ был достаточно высоко развит. Земельное право доперестроечного периода, сохраняя право собственности на землю за государством, предусматривало возможность передачи земельных участков гражданам и организациям на праве бессрочного и временного пользования, уделяло значительное внимание широкому обеспечению права свободного доступа каждого к землям для удовлетворения различного рода личных потребностей, установив право общего пользования. Все эти виды землепользования интегрировались в реформируемое земельное законодательство.

Вместе с тем прежний уровень регулирования отношений землепользования не соответствует в полной мере меняющимся условиям. Установление права частной собственности потребовало адекватного, решения вопроса о доступе граждан-несобственников к землям. В связи с этим введено право публичного и частного сервитутов. Реанимирована аренда земельных участков, которая была распространена в России сразу в послереволюционный период и запрещена впоследствии. Восстановлен и значительно расширен применяемый короткое время в прошлом принцип платности землепользования., Таким образом, в отличие от права собственности, разработка которого по многим направлениям начиналась фактически с нуля, реформирование права землепользования происходит преимущественно на основе использования накопленного в прежней истории национального опыта регулирования этих отношений.

Право землепользования существует в двух значениях — как объективное и субъективное право. В первом случае право землепользования представляет собой институт земельного права, в состав которого входят нормы, регулирующие общественные отношения в области использования земель.

В их число входят нормы, определяющие виды землепользования, порядок и условия предоставления земель в пользование, права и обязанности землепользователей, основания возникновения и прекращения права землепользования. Как субъективное право, право землепользования означает совокупность правомочий, возникающих у конкретных субъектов земельных правоотношений в связи с предоставлением им в пользование земельных участков. Лица, получившие право землепользования, являются землепользователями. Право землепользования — родовое понятие и на практике представлено различными видами. В соответствии с делением земель на категории право землепользования можно разделить на право пользования землями сельскохозяйственного назначения, поселений, землями промышленности и иного специального назначения, землями особо охраняемых территорий, лесного, водного фондов и земель запаса. По субъектному признаку право землепользования делится на две большие группы — право землепользования граждан и организаций. В зависимости от оснований и условий возникновения право землепользования может быть общим и специальным. В свою очередь, специальное землепользование существует в виде права постоянного (бессрочного) и безвозмездного срочного пользования, права аренды, пожизненного наследуемого владения и ограниченного пользования чужим земельным участком. В зависимости от цели, для которой предоставлен земельный участок в пользование, право землепользования делится на право пользования для ведения садоводства, огородничества, дачного и подсобного хозяйства, строительства и эксплуатации жилых и нежилых зданий и сооружений, включая предприятия и другие объекты хозяйственной деятельности, прохода, проезда, размещения объектов инженерной инфраструктуры и др.

Правовая база

В основе любых правоотношений лежат законы и подзаконные акты. Правовые основы землепользования в Российской Федерации состоят из следующих законодательных актов:

Конституции РФ;
Земельного кодекса РФ;
федеральных законов;
законодательных актов субъектов РФ;
указов Президента России;
постановлений Правительства РФ;
ведомственных подзаконных актов;
нормативных актов субъектов РФ и органов самоуправления.

Правовые акты разъясняют те или иные понятия, определяют права и обязанности участников отношений и определяют меры наказания для нарушителей установленных норм.

Землепользователь по Земельному кодексу РФ имеет четко определенные обязательства, которые обязан соблюдать в процессе эксплуатации природного ресурса.

Предлагаем подробнее рассмотреть формы и виды землепользования, а также установленные законом правила.

Резюме

Способ использования земельных фондов имеет большое значение как в развитии сельскохозяйственной экономики государства, так и в социальном отношении. Общее количество продуктов, произведенных отдельными хозяйственными единицами, растет тогда, когда землевладелец заинтересован в результатах его труда или труда его подопечных. Вместе с тем, господствующий вид землепользования государства определяет распределение доходов граждан от землевладения в различных общественных классах.

Основные формы землепользования

Понятие “форма землепользования” присутствовало в российском земельном праве дореволюционного периода. Например, в Сибири применялась заимочная форма землепользования. Она заключалась в том, что поселенцы обладали неограниченным правом и могли захватить в пользование любую заимку. На тот момент понятие обязательного уравнительного наделения земельными угодьями не существовало.

К концу ХIХ века заимочную форму можно было встретить только в редконаселенных участках Дальнего Востока и Восточной Сибири.

Современные специалисты в области земельного права выделяют такие формы землепользования:

Постоянное или бессрочное пользование. Его субъектом могут стать государственные или муниципальные учреждения, государственные предприятия, органы власти и местного самоуправления.
Пожизненное наследуемое владение. Эта форма не предусмотрена современным Земельным кодексом РФ, но она распространяется на наделы, предоставленные субъектам до вступления в силу ЗК РФ. Обладатели такого участка имеют право бесплатно приобрести его в собственность.
Аренда – самая распространенная форма использования наделов. При передаче в аренду муниципальных земель арендодателем являются органы местного самоуправления. Второй стороной договора могут быть граждане или предприятия/организации.
Безвозмездное срочное пользование. Эта форма возможна в случае передачи организацией своим работником угодий в пользование не более чем на год. Договора могут заключаться с участием предприятий, работающих в разных сферах, например, в лесной промышленности, транспорте.
Сервитут. В мире существует система публичных и частных сервитутов. Первые устанавливаются для обеспечения интересов населения, проживающего на конкретной территории, например, использования надела для ремонта коммунальных (инженерных) сетей, размещения на участке межевых знаков.

Заочная форма землепользования в современном законодательстве не предусмотрена.

Специальное землепользование граждан и организаций

Специальное землепользование осуществляется в соответствии с существующей разрешительной системой. Оно характеризуется тем, что требует выделения индивидуально-определенного земельного участка и его закрепления в обособленное пользование за конкретным лицом. Специальное землепользование может осуществляться как гражданами, так и юридическими лицами. Основаниями возникновения права специального землепользования являются оформленные в установленном порядке разрешительные документы: договоры, лицензии, свидетельства. Право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, ограниченного пользования (сервитут), а также право аренды на срок более одного года подлежат государственной регистрации.

Специальное землепользование осуществляется для строго определенных целей, предусмотренных законодательством. К ним относятся строительство и эксплуатация промышленных объектов, жилых строений, ведение сельскохозяйственного производства, садоводства, огородничества, дачного и подсобного хозяйства и некоторых других. Действует правило о недопустимости измене-1 ния целевого назначения земельного участка. По общему правилу,/ специальное землепользование является платным, хотя допускается полное или частичное освобождение от земельных платежей. Специальное землепользование осуществляется на основе права постоянного (бессрочного) и безвозмездного срочного пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды, права ограниченного пользования чужим земельным участком (частного сервитута).

Право постоянного и временного пользования. В зависимости от срока, на который предоставляется земельный участок в пользование, различают право постоянного (бессрочного) и безвозмездного срочного пользования.

Право постоянного (бессрочного) пользования означает право пользования земельным участком без заранее установленного срока либо отменяющих условий. Оно не является вечным или пожизненным, и собственник земельного участка не лишается возможности прекратить постоянное пользование при возникновении достаточных оснований. Право постоянного пользования прекращается в порядке отказа пользователя от права на земельный участок (ст. 53 ЗК) либо принудительно в порядке прекращения права землепользования за совершенное правонарушение по решению суда (ст. 54 ЗК). Примечательно, что ЗК и ГК не предусматривают возможность прекращения права постоянного пользования для государственных или муниципальных нужд.

На праве постоянного (бессрочного) пользования предоставляются земельные участки, находящиеся только в государственной или муниципальной собственности. Право постоянного пользования может быть предоставлено только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Право постоянного пользования на земельные участки, предоставленное гражданам или

юридическим лицам до введения в действие нового ЗК, сохраняется. При этом граждане имеют право по собственному усмотрению и в любое время однократно и бесплатно приобрести земельный участок в собственность. Юридические лица, не относящиеся к вышеперечисленным категориям, т.е. негосударственные и иные Коммерческие и некоммерческие организации, обязаны до 1 января 2004 г. переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды либо приобрести земельные участки в собственность.

Законодательством установлены случаи, когда постоянное пользование не допускается. К примеру, невозможно постоянное пользование землями лесного фонда.

Пользователи не имеют право отчуждать находящиеся в их постоянном (бессрочном) пользовании земельные участки. Они также не могут передавать их в аренду либо безвозмездное срочное пользование, за исключением предоставления земельных участков в качестве служебных наделов государственными и муниципальными учреждениями, федеральными казенными предприятиями, органами государственной власти и органами местного самоуправления из числа принадлежащих им земельных участков. Право постоянного пользования возникает на основании решений государственных и муниципальных органов, уполномоченных предоставлять земельные участки, и оформляется свидетельством о регистрации права пользования, выдаваемым учреждениями юстиции.

Право безвозмездного срочного пользования означает право его обладателя пользоваться земельным участком в течение заранее определенного срока. При этом земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и местным органам самоуправления на срок не более одного года. В безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки, находящиеся в государственной, муниципальной или частной собственности, в том числе земельные доли. Срок и другие условия пользования землями, находящимися в собственности граждан и юридических лиц, устанавливаются по взаимной Договоренности и фиксируются в договоре. По отношению к некоторым категориям земель допускается временное пользование. Временное землепользование может быть краткосрочным и долгосрочным. В зависимости от категории земель и целей землепользования сроки могут быть различными. Например, участки лесного фонда предоставляются в краткосрочное пользование на срок до одного года. Максимальный срок долгосрочного пользования для этой категории земель — 49 лет. При использовании недр земельные участки предоставляются на срок не более 25 лет.

Пожизненное наследуемое владение. Новый ЗК реализует политику постепенного отказа от права пожизненного наследуемого владения. Закрепление этой политики в ряде положений Земель-А Аого кодекса привело к возникновению прямых противоречий соответствующими положениями Гражданского кодекса, разреше ние которых невозможно без принятия поправок в тот или иной закон. В частности, ст. 21 ЗК предусматривается запрет на дальнейшее с момента введения в действие Земельного кодекса предоставление земельных участков на праве пожизненного’наследуемого владения. Одновременно ст. 265 ГК не содержит такого запрета, а, наоборот, допускает предоставление земельных участков гражданам на этом праве. Статьи 22 и 24 ЗК не предусматривают права владельцев передавать земельные участки в аренду либо безвозмездное срочное пользование, в то время как ст. 267 ГК это допускает.

Одновременно новым Земельным кодексом предусмотрено, что граждане, получившие земельный участок на этом праве ранее, сохраняют его без ограничений по времени, но без права распоряжения, за исключением передачи по наследству.

Владельцы не могут продать земельный участок, совершать иные сделки, связанные с отчуждением участка. Наследование осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Гражданским кодексом. Такие общие основания содержатся в положениях разд. V ГК. Право пожизненного наследуемого владения в отличие от права постоянного (бессрочного) пользования является «вечным». Оно принадлежит гражданину вплоть до его смерти, и государство не может прекратить землепользование, за исключением принудительного прекращения права на земельный участок в случаях ненадлежащего его использования по решению суда. Гражданин может отказаться от права владения добровольно при условии, что данный отказ принят собственником. Отказ не влечет для владельца права на получение компенсации стоимости земельного участка. Владелец вправе по своему желанию приобрести право собственности на земельный участок в установленном порядке. При этом однократно в любой удобный момент каждый гражданин имеет право приобрести земельный участок, находящийся в его пожизненном наследуемом владении, бесплатно. Право пожизненного наследуемого владения удостоверяется свидетельством о регистрации права.

Аренда. Право аренды — право граждан или организаций пользоваться земельным участком в течение определенного, заранее оговоренного срока либо без установления такового, но с правом каждой стороны в этом случае отказаться от права аренды, предупредив об этом другую сторону за один месяц. При этом договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Не допускается досрочное расторжение договора аренды государственных или муниципальных земель, заключенного на срок более 5 лет, по требованию арендодателя. Такой договор может быть расторгнут только по решению суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Арендные отношения закрепляются договором, который является основанием возникновения права аренды. Договор подлежит государственной регистрации. Арендатор платит собственнику арендную плату, размер которой определяется договором. Специальные льготы установлены для транспортных систем естественных монополий — газопроводов, электросетей и т.д. Для них размер арендной платы за использование государственных или муниципальных земель не может превышать размеры ставок земельного налога, установленных для земель промышленного и иного специального назначения.

На праве аренды могут передаваться земельные участки, находящиеся в собственности, в том числе долевой, граждан и юридических лиц, государства и муниципальных образований (ст. 22 ЗК), за исключением земельных участков, изъятых из оборота. Право аренды может быть предметом залога. В соответствии со ст. 22 ЗК согласия собственника для залога права аренды не требуется. Арендатор обязан лишь уведомить собственника об этом. Примечательно, что данное положение противоречит ст. 6 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которая требует согласия арендодателя на залог прав аренды. Право аренды может быть внесено арендатором в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив при условии уведомления собственника. Согласия собственника не требуется. Арендатор также может передать арендованный земельный участок в субаренду. Допускается заключение договоров аренды, предусматривающих последующий переход арендованного земельного участка в собственность арендатора. В этом случае договор аренды заключается по форме договора купли-продажи (ст. 624 ГК). Такая форма аренды применяется при предоставлении государственных и муниципальных земель гражданам и негосударственным организациям для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов. Допускается возможность продажи права аренды в пределах срока договора аренды. При аренде земельного участка,! находящегося в государственной или муниципальной собственное-! ти, передача прав арендатором третьим лицам, включая их продажу, заем, субаренду, допускается только в случае, если земельный участок арендован на срок более пяти лет.

Установлены некоторые дополнительные требования на передачу в аренду земельных участков, находящихся в долевой собственности, из земель сельскохозяйственного назначения. Такие участки передаются по договору аренды либо со всеми участниками долевой собственности, либо с одним из них, действующим на основании доверенностей от других участников долевой собственности. Частный сервитут. Разновидностью права ограниченного пользования чужим земельным участком наряду с публичным сервитутом является частный сервитут. Частный сервитут устанавливается лишь для определенных целей — прохода, проезда, прокладки коммуникаций, трубопроводов, систем водоснабжения. Право ограниченного пользования (частный сервитут) может принадлежать лишь конкретным лицам, включая собственников, владельцев, пользователей, арендаторов соседних земельных участков, а также организации, занимающейся прокладкой и эксплуатацией систем коммуникаций и других инженерно-технических сооружений.

Для возникновения права ограниченного пользования (частного сервитута) необходимо заключение договора между собственником (владельцем, пользователем) земельного участка и лицом, заинтересованным в его ограниченном использовании. В случае отказа собственника земельного участка от заключения договора частный сервитут может быть установлен судебным решением. Для участков лесного фонда, передаваемых в пользование, частный сервитут может быть установлен решением государственных органов или органов местного самоуправления (ст. 21 Лесного кодекса).

Сервитут не может быть самостоятельным предметом сделок. При продаже земельного участка либо совершении иных сделок право ограниченного пользования сохраняется за пользователем. Сервитут может быть прекращен, если более не существуют основания, по которым он был предоставлен. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, может потребовать в судебном порядке прекращения сервитута, если земельный участок в таком виде использоваться по назначению не может. По усмотрению собственника пользование земельным участком на праве частного сервитута может быть платным. Сервитут является одним из видов обременения земельного участка. Он подлежит государственной регистрации, а соответствующая запись вносится в свидетельство о регистрации права на земельный участок.

Виды землепользования

В отличие от владельцев земельных угодий, землепользователи могут пользоваться наделами исключительно в рамках полномочий, предоставленных им собственником.

Законодательство РФ выделяет следующие виды землепользования:

постоянное. Представляет собой не только право пользования, но и владения наделом, находящимся в государственной (коммунальной) собственности;
арендное. Осуществляется на основе соглашения, которым предусмотрена передача угодий во временное платное пользование для ведения предпринимательской или другой деятельности;
концессионное. Является договорным, срочным и платным пользованием/владением участком с целью создания, улучшения или эксплуатации объекта соглашения.

Последний вид землепользования подразумевает обязательные инвестиции для удовлетворения потребностей общества. Концессию предоставляют исключительно государственные органы или органы местного самоуправления, в собственности которых находятся угодья. В качестве концессионера в таких соглашениях выступают субъекты предпринимательской деятельности.

Современные виды землепользования существенно отличаются от тех, которые применялись несколько веков назад. В исторических документах упоминаются поместная, сеньориальная система землепользования. Нередко имел место и самовольный захват земли.

Как показывает практика, в большинстве случаев земля используется для ведения хозяйственной деятельности. Такой тип землепользования делится на:

земледельческое,
пастбищное,
смешанное.

Последний вид подразумевает использование пахотных земель, организацию плантаций, эксплуатацию лугов и пастбищ. Такой тип напоминает ранее применяемое в России поместное землепользование, когда в рамках одного поместья земля использовалась для выращивания культур и разведения различных пород скота.

Использование сельскохозяйственных угодий регламентирует .

Эксплуатация земельных наделов производится при соблюдении требований относительно охраны окружающей среды.

Природное землепользование не должно нанести вред этому важному ресурсу. Важно, чтобы угодья использовались рационально и согласно их назначению.

Феодализм

Феодальные земельные владения классифицировались следующим образом:

Аллод – собственность большой семьи, которая в обязательном порядке должна быть неотчуждаемой и неразделимой.
Феод – территории, которые сеньор пожаловал вассалу в наследственное владение, при условии, что вассал будет добросовестно нести придворную, военную или административную службу у сеньора.
Ординат – наследственный переход земельных владений магната-ордината, его старшему сыну, в качестве неделимого и неотчуждаемого имущества.
Фригольд – пожизненное или наследственное свободное владение, в Англии средних веков.
Альменда – земельные угодья в Западной Европе средних веков, находящиеся в общем пользовании (не делились) всех членов той или иной общины. К таким землям могли относиться: леса, луга, пустоши, водоемы и прочее.
Сервитут – ограниченное право на пользование чужой землей.
Издольщина – аренда земли, плата за которую была равна предварительно оговоренной доле урожая полученного с нее.
Испольщина – вариант издольщины, арендная плата при котором равна половине урожая.

Правила использования и застройки участков

Правилам землепользования и застройки посвящена ст. 30 . ПЗЗ можно назвать документом градостроительного зонирования.

Правила утверждаются правовыми актами органов местного самоуправления, а в городах федерального значения – органами государственной власти субъектов РФ.

Законом предусмотрены требования к подготовке правил землепользования и застройки. Основным из них является обязательное проведение публичных слушаний по проекту ПЗЗ до момента их утверждения. Это – новый институт, появившийся в российском законодательстве в 1998 году. Необходимость его введения обусловлена появлением частной собственности на землю, развитием рыночной экономики и проведением экономических реформ в стране.

Структура правил землепользования и застройки ПЗЗ включает:

порядок применения и внесения изменений в документ;
карту градостроительного зонирования;
регламенты градостроения.

ПЗЗ разрабатываются с тем, чтобы создать условия для развития муниципальных образований. Особое внимание при подготовке документа уделяется охране окружающей среды и объектов культурного наследия.

Применение правил позволяет обеспечить соблюдение прав и интересов граждан и юридических лиц, включая тех, которые являются правообладателями наделов и объектов капитального строительства.

Пастбища

Отдельного внимания заслуживают пастбища. Они представляют собой участки земли с травянистой растительностью, которые регулярно используются для выпаса травоядных животных. До распространения практики механизации сельского хозяйства пастбища служили основным источником пищи для лошадей и рогатого скота. Пастбища по сей день применяются для выпаса животных, особенно в тех регионах, где из-за засушливого климата земля не подходит для других видов сельскохозяйственного производства.

По виду рельефа пастбища делятся на: суходольные, заболоченные, обводненные и прочие. А по степени обработки – на культурные и естественные. Культурные пастбища создаются посредством засевания пашни травами, обладающими высокой питательной ценностью.

Понятие единого землепользования

На юридических форумах часто обсуждается вопрос, что такое единое землепользование. Поскольку это понятие встречается в специальной литературе, стоит ознакомиться с ним более детально.

Под единым землепользованием следует понимать земельный участок с определенным кадастровым номером, состоящим из 2 и более наделов, имеющих обособленные собственные контуры и кадастровые номера.

Такой порядок учета угодий существовал до 1 марта 2008 года, когда в силу вступил .

Преобразование единого землепользования

Некоторые лица, в чьей собственности находится составной земельный участок, хотели бы его преобразовать. Порядок образования новых наделов из единых землепользований описан в письме . Согласно этому документу, чтобы преобразовать единое землепользование, следует:

объединить его со смежными наделами;
перераспределить его между единым землепользованием и обычным участком;
выделить надел из землепользования.

В результате будет образован обычный или многоконтурный участок земли.

Выделение участка

Раздел единого землепользования путем выделения из него участка производится на основании соответствующего заявления в кадастровую палату. В нем следует указать причину принятия такого решения. Заявитель должен собрать пакет документов, подтверждающий право собственности на надел.

После проведения процедуры участок регистрируется как самостоятельная территория.

Таким образом надел зарегистрируют как обособленный земельный участок, а остальные территории – как многоконтурный надел.

Как оформляется перераспределение

Перераспределение единого землепользования требует переоформления документов. Для выполнения этой задачи сотрудникам кадастровой палаты придется провести анализ и сравнение данных, указанных в документации, с фактическими характеристиками участка.

Владельцы угодий, кроме заявления, должны предъявить:

свидетельство о праве собственности;
удостоверение личности;
кадастровый паспорт участка;
межевую схему.

После проведения процедуры сотрудники органа оформляют новый кадастровый паспорт на участок и вносят соответствующие изменения в другую документацию.

Процедура прекращения единого землепользования

На сегодняшний день статус единого землепользования был приостановлен вступлением в законную силу ФЗ №221.

Что касается его прекращения, то оно осуществляется путем преобразования единого землепользования, в результате которого собственник получает отдельные участки или многоконтурные наделы.

Последнее понятие, введенное ФЗ №221, пришло на замену единому землепользованию.

Понятие многоконтурного участка

Понятие “многоконтурный участок” появилось в земельном законодательстве после вступления в силу Федерального закона №221-ФЗ. Оно было введено для того, чтобы осуществлять учет угодий, состоящих из нескольких участков.

Согласно законодательству, многоконтурный участок – это надел, состоящий из 2 и более замкнутых контуров.

Такие угодья могут состоять из разделенных между собой контуров или наделов с вкраплениями. Их также называют участками с «дырами» внутри.

Процедура регистрации землевладений и землепользований

Регистрация землевладений и землепользований – это внесение специальной записи в документы установленного законом образца. В ней отображаются сведения о земельном наделе, позволяющие закрепить его правовое положение, качественные, количественные и ценностные характеристики, географическое положение и параметры.

Процедуру выполняет уполномоченный орган – Росреестр.

Зарегистрированное в соответствии с законодательством РФ землевладение находится под охраной государства, которое обеспечивает защиту прав владельцев земельных угодий.

Регистрация землевладений и землепользований происходит на основании:

принятого уполномоченным госорганом решения о выделении надела для строго определенных нужд;
документов о проведении работ по землеустройству и установлению границ на местности.

О том, как происходит регистрация и какие документы необходимо предоставить для ее проведения, можно узнать в статье «Единый государственный реестр недвижимости».

Нормы отвода земли

Кроме заботы об экологической ситуации и сохранности плодородия, учитываются также нормы отвода земель. Правила землепользования и застройки сельского поселения предполагают соблюдение количественных и качественных критериев рационального использования. К количественным критериям относят экономное использование земли и такое же экономное размещение на ней объектов недвижимости. К качественным критериям относится:

Сохранение плодородного слоя в случае необходимости разрушения почвы.
Ограничение на использование сельскохозяйственных угодий в несельскохозяйственных целях.
Увеличение плодородия почв как обязанность землепользователя.
Защита почв от загрязнений, заражений и эрозии.
Отвод под несельскохозяйственные нужды земель, которые не пригодны для сельскохозяйственной деятельности.

Минусы землевладений и землепользований

Под недостатками землевладений и землепользований следует понимать неудобства и отклонения, негативно влияющие на рациональное использование угодий, экономику и организацию производств. К ним относят:

нерациональный размер и структуру;
чересполосицу, в том числе топографическую;
вкрапления;
изломанность границ;
дальнее расположение.

К основным способам ликвидации недостатков землепользований относятся следующие действия:

перенесение границ наделов;
обмен. Допускается два варианта: заинтересованные стороны обмениваются наделами или неравноценными участками с денежной доплатой;
передача угодий одного хозяйства другому;
проведение организации.

Если реализовать указанные способы невозможно, сельхозпредприятия могут совершенствовать или уточнить свою специализацию для того, чтобы использовать земли по назначению.

Недостатки землепользования и методы их устранения описывают многие специалисты в области земельного права. Это позволяет собственникам наделов, обнаруживших в их использовании определенные неудобства, подобрать оптимальное решение проблемы.

Управление земельными ресурсами

Землепользование – это довольно динамичный процесс. Дело в том, что земельные ресурсы постоянно претерпевают количественные и качественные изменения, связанные с неизбежным истощением земли, сменой способов ее использования и воздействием разных природных процессов. Отсюда возникает необходимость в фиксации всех изменений, и своевременном внесении корректив в учетные, регистрационные и оценочные документы, которые являются основой кадастровой системы и обеспечивают эффективное управление земельными фондами.

Под эффективным управлением подразумевается организованное землепользование, адаптированное к экономическим, социальным, и, конечно же, экологическим условиям. Правила землепользования и застройки поселения должны учитывать все особенности конкретного участка земли. В практике землепользования также фигурируют такие понятия, как рациональное и оптимальное землепользование.

Оптимальные землепользование и застройки предполагают использование максимального функционального потенциала земель, который возможен в конкретных природных условиях, при минимальных затратах, без негативных последствий. Практика показывает, что осуществление такого подхода маловероятно, так как любое вторжение в окружающую среду, даже если оно не оставляет видимых следов, приводит к изменению природной ситуации.

Рациональное сельское и городское землепользование – более реальное понятие. Оно предполагает, что в процессе производства все землепользователи будут достигать наибольшего эффекта в достижении своих целей, учитывая при этом соображения охраны земель и оптимального взаимодействия с природой. Нерациональное землепользование выражается в:

Нецелевом использовании земель.
Использовании, которое ведет к снижению плодородия и истощению земли.
Использовании, которое ведет к ухудшению экологической ситуации.

Таким образом, рациональное землепользование – это пользование максимально возможным функциональным потенциалом земли при минимальных затратах и сохранности плодородия.

📎📎📎📎📎📎📎📎📎📎