Постройка таунхауса, либо многоквартирного дома на ИЖС, ДНТ
Имеется участок в ИЖС, в собственности, оформлен на физическое лицо. Есть ООО. Хотим построить на участке несколько квартирный, несколько этажный дом, а потом распродать. Естественно оформляться как многоквартирный дом он не будет, а как это оформить я спрашиваю у Вас.
Дом с комнатами? Секции? Доли дома с закрепленным порядком пользования?
Как все это дело можно оформить?
Как вообще происходит оформление дома и ввод в эксплуатацию?
Как это все оформить так, чтобы официально через организацию продать физ лицам?
Что нужно для того, чтобы пройти аккредитацию в банке, чтобы людям давали ипотеку на это жилье и мы его продавали?
Что нужно, чтобы стать таким официальным застройщиком? Нужна ли какая то лицензия?
Вопрос звучит не "Можно ли это осуществить?"
а "Как это осуществить? В чем заключаются те или иные нюансы и как их обойти"
Так же есть участок ДНТ, в собственности, так же физ лица. Здесь хотим построить таунхаус в несколько секций. Вопросы те же.
Здравствуйте Анатолий. Строите как ИЖС, а потом распродаете в нем не квартиры, а доли. Главное, чтобы эти доли кто-нибудь захотел купить.
Согласно п. 1 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, объектами индивидуального жилищного строительства являются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи.
Жилыми домами блокированной застройки являются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает 10 и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ).
Если территориальная зона позволяет строить одноквартирные блокированные дома, то на участке ИЖС возможно построить такой дом.
Так согласно Правил застройки и землепользования в городе Самаре
Комнаты в квартире уже лет 15 как выделить нельзя, возможно лишь существование старых коммуналок. В индивидуальном доме можно выделить часть дома, но при этом квартирой он не станет. Вам проще выяснить возможность постройки одноквартирных блокированных домов на Вашем земельном участке, т.к. фактически это тот же индивидуальный дом, уже разделенный на квартиры с общей стеной. Танхаус это тоже блокированный дом.
Здравствуйте! Дом строит и регистрирует физ лицо, затем ООО покупает у него этот дом.
Пусть стрит физ лицо, затем ООО приобретает у него и распродает по долям.
Напоминаю, что многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
То есть, если дом будет строить ООО, то нужно менять вид разрешенного использования с ИЖС на мало(много)этажное строительство и получать разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию, получать лицензию на строительство.
Нелегально получится только через физ лицо продав по долям.
Легко ли поменять вид разрешенного использования с ИЖС на малоэтажное?
Что за лицензия?
В том и дело, что я хочу легально. Доли ведь можно вывести в натуре? Как комнаты в квартире.
Легко, если такая застройка предусмотрена правилами застройки. Если не предусмотрена, то никак.
42) геодезические и картографические работы федерального назначения, результаты которых имеют общегосударственное, межотраслевое значение (за исключением указанных видов деятельности, осуществляемых в ходе инженерных изысканий, выполняемых для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства);
45) деятельность в области гидрометеорологии и в смежных с ней областях (за исключением указанной деятельности, осуществляемой в ходе инженерных изысканий, выполняемых для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства);
Если это не требуется, то регистрация в СРО в соответствии с Федеральным законом от 01.12.2007 N 315-ФЗ
«О саморегулируемых организациях»
Анатолий, добрый вечер! К сказанному коллегами добавлю, что согласно ст. 7 Земельного кодекса
Указанный классификатор утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540
Согласно ему вид разрешенного использования ЗУ «Для индивидуального жилищного строительства» предполагает следующее использование:
В тоже время вид разрешенного использования ЗУ «ведение дачного хозяйства» предполагает
С учетом оговоркиво втором случае прораздел на квартиры , можно сделать вывод что в первом случае (ИЖС) такой раздел возможен, однако ст. 16 Жилищного кодекса такой вывод не подтверждает, т.к.
Поэтому легально построить на ИЖС многоквартирый дом (т.е. разделенный на квартиры) будет затруднительно
Но тут надо отметить, что согласно ч. 11 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Т.е. если разрешенное использование указанного в вашем вопросе ЗУ для ИЖС установлено до 01.09.2014 на приведенный классификатор можно не ориентироваться
А кто решает что это именно квартиры? Ведь по документам это все могут быть комнаты (пусть с санузлом, а если санузел в комнате иметь нельзя - с "кладовкой")? Кто ставит заключение? Можно ли будет потом при выделении доли в натуре получить свидетельство на "комнату"?
Анатолий, можете распродавать и как доли, но надо оформлять квартиры. На Юге страны многие занимаются таким бизнесом, я сам осенью покупал квартиру на море. Квартиру, а не Долю. С Долями Покупатель связываться не будет. Объектом права по Свидетельству должна быть Квартира.
Как уже указал коллега выше построить многоквартирный дом на садоводческом участке или даже на ИЖС легально практически невозможно.
Вам следует учесть что существует практика сноса таких построек, фактически являющихся многоквартирными домами.
Согласно пункту 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.
С учетом положений статей 222 (пункт 1) и 263 ГК РФ, статьи 40 (подпункт 2 пункта 1) Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), статьи 51 (части 1 и 2) Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ) и статьи 34 (пункты 1 и 4) Федерального закона от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» спорная постройка имеет признаки самовольной: она возведена без соответствующего разрешения и утвержденной в установленном порядке проектной документации, с нарушением генерального плана застройки СНТ и генерального плана застройки поселения, имеет статус многоквартирного жилого дома, возведена на земельном участке не предназначенном для строительства многоэтажного, многоквартирного дома.В силу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи).
Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.)
Для изменения вида разрешенного использования земельных участков рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
внимание!В результате изменения вида разрешенного использования земельного участка может измениться его кадастровая стоимость, что повлияет на величину земельного налога (п. 1 ст. 391 НК РФ). Если вы считаете, что кадастровая стоимость земельного участка оказалась завышенной, вы можете обжаловать результаты кадастровой оценки в Росреестре или в суде (ч. 2, 3 ст. 24.18 Закона отМатериал подготовлен при содействиичлена Общероссийской общественной организации»Ассоциация юристов России"Макеева П.В.
29.07.1998 N 135-ФЗ).