Коммуналка – это не приговор. Но диагноз
В последнее время в Петербурге ежегодно расселялось от 1 до 2 тысяч коммунальных квартир – из 118 тысяч. Закон «О целевой программе «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге», который вступил в действие с 1 января 2008 года, должен значительно ускорить и облегчить этот процесс. По расчетам городского правительства, программа даст возможность сократить к 2011 году число коммунальных квартир в Петербурге на 40 процентов, а к 2016 году ликвидировать их почти полностью – на 90 процентов. По словам председателя жилищного комитета Юниса Лукманова, программа потребует финансирования из городского бюджета в объеме 75 миллиардов рублей. Как же, по мнению властей, житель коммуналки сможет изменить свою судьбу к лучшему?
Первое и главное требование: для того чтобы попасть в целевую программу, необходимо согласие всех жильцов коммунальной квартиры на расселение. Если хотя бы один владелец комнаты не согласен выехать, все отменяется. Ведь даже частично расселенная квартира не перестанет быть коммунальной. Если же общее согласие достигнуто, жильцы должны подать заявление о готовности расселиться в районную администрацию или же напрямую в ГУП «Горжилобмен». После проверки документов коммунальная квартира попадает в городскую программу. Что это дает жильцам?Реальную помощь получают только те, кто является городским очередником. Они могут претендовать на оплату за счет бюджета 30 процентов от стоимости нового отдельного жилья, правда, только в пределах социальной нормы. Сегодня социальная норма – 33 квадратных метра на того, кто живет в одиночку, 42 метра – на двух человек и 18 метров на человека – если в семье три или более человек.Разумеется, мало кто из жителей коммунальных квартир имеет возможность доплатить за новое жилье 70 процентов его стоимости. Но ведь к 30 «бюджетным» процентам нужно прибавить и деньги, которые будут выручены от продажи комнаты. А за недостающими деньгами можно обратиться в ипотечный банк – при таком раскладе он даст кредит без особых проблем.Очередники имеют шанс воспользоваться и другими программами, например «Жилье – работникам учреждений образования, здравоохранения и социального обслуживания населения». Можно попасть и в программу «Молодежи – доступное жилье», если в семье один из супругов моложе 35 лет и стоит в очереди. Если же житель коммуналки не стоит в очереди, но тоже согласен на расселение, то помощь города ему будет чисто посреднической. Горжилобмен вывешивает данные о коммунальных квартирах на расселение на своем сайте. Так что поиск инвестора пойдет несколько быстрее. Весьма редкий, но тоже предусмотренный городом вариант – разрешение жителю коммуналки, который стоит в очереди (или же имеет право попасть в нее), купить принадлежащие городу пустующие соседние комнаты со скидкой. Очередник сможет купить ее за 50 процентов цены, если сам стоит в очереди более 5 лет, за 40 процентов – если в очереди 10 лет, и за 30 процентов – если стаж очередника более 15 лет.Есть и «обходной» вариант: добиться признания квартиры (подъезда, всего дома) «ветхим или аварийным жильем». Теоретически любой дом постройки XIX – начала XX века, не проходивший капитального ремонта, а именно в таких и располагаются коммуналки, можно признать как минимум ветхим. И попасть в городскую программу расселения, правда, там выбирать новое жилье уже не придется.По мнению экспертов «НВ», городская программа борьбы с коммуналками с проблемой не справится. Но хотя бы уменьшит число таких «нехороших» квартир. А главным способом, как превратиться из «коммунальщика» во владельца обычной квартиры, остается самостоятельный поиск инвестора, согласного купить коммуналку со всеми ее бедами и проблемами.
- По числу коммунальных квартир Петербург лидирует среди городов России. Коммунальный жилищный фонд в нем составляет 10 процентов от общего жилого фонда.- В городе 118 тысяч коммуналок, в которых проживают 327 тысяч семей, то есть около 700 тысяч человек.- Самое большое количество коммунальных квартир сконцентрировано в трех крупнейших районах Петербурга. В Центральном районе их число составляет 16 тысяч, в Адмиралтейском районе – 13,5 тысячи, в Невском – 13 тысяч.- 187 тысяч семей стоят в городской очереди на улучшение жилищных условий.
«Нужно помогать не жителям, а инвесторам» Сергей Дроздов, генеральный директор агентства недвижимости: – Найти подходящую для расселения квартиру гораздо проще, чем найти инвестора. Принятие целевой программы по расселению коммуналок отчасти может решить эту проблему, потому что благодаря субсидированию себестоимость расселения уменьшается. Однако проблемы все равно остаются: так, администрация города высказывала мнение, что эта программа нацелена в том числе и на коммунальные квартиры на первых этажах, в расселении которых заинтересован город. На месте этих квартир возможно появление магазинов, офисов, салонов и т. д. Тем не менее процесс перевода в нежилой фонд сейчас более чем когда-либо, тормозится «в районах». Самое важное, что отсутствует в целевой программе, – это механизм расчетов, в частности с инвестором, а без него реализовать такую программу нереально. Инвестор – это тот, без которого расселение будет невозможно, и сейчас его выгоды в этом механизме непонятны. Там, где не прописан механизм возмещения средств, в данном случае городом, нет и интереса у инвесторов. «Образовалась очередь, чтобы стать на очередь» Павел Созинов, председатель комитета по работе с жилищными программами при Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти: – В городской программе немало подводных камней. Первый – непрерывный рост цен на жилье, второй – дефицит малогабаритных квартир, третий – незащищенность инвестора, который решится расселить коммуналку за свой счет, четвертый – проблемы с постановкой на очередь. В чем опасность роста цен? Соглашение с жильцами коммуналок оформляется на основании оценки стоимости их жилья специальной государственной оценочной структурой – ГУИОН. Оно действует в течение 12 месяцев. Но за этот срок цена квадратного метра может значительно увеличиться.Уже сейчас, с учетом того, что к концу года цены на жилье возрастут как минимум на 40 процентов, подобрать однокомнатные или двухкомнатные квартиры – очень проблематично. На первичном рынке в продаже их практически нет. А на вторичном рынке они, как правило, на 80–90 процентов встроены в схемы так называемых «встречных продаж». То есть владельцы не могут продать такую квартиру, пока ничего не купили на замену. А на растущем рынке никто не будет ждать, когда покупатель соберет искомую сумму и продаст квартиру первому из тех, кто за нее заплатит. Эту гонку за ценами человеку со средними доходами выиграть очень трудно. Огромная проблема – дефицит жилья. Согласно программе, ежегодно планируется расселять 5–6 тысяч коммуналок. Для этого потребуется 20–25 тысяч малогабаритных квартир. А весь рынок составляет порядка 50–65 тысяч сделок в год. То есть от трети до половины этих сделок должно подпасть под программу расселения коммуналок.Идеальным для жителей коммуналки был бы вариант, когда расселением занимается инвестор, который или платит всем жильцам большие деньги, или же сам обеспечивает их жильем. Но в этом случае риск возникает для инвестора, поскольку его права в законе не прописаны. Допустим, частное лицо вкладывает собственные средства в расселение коммуналки, а кто-то из жильцов в одностороннем порядке разрывает сделку, требуя, например, больше денег. Она распадается. В этом случае инвестор сам превращается в коммунальщика – ведь он выкупил часть комнат, но не в силах расселить всю квартиру. Еще один подводный камень – по закону сложно приобретать квартиры на первичном рынке. Есть требования: квартира должна находиться в долевом строительстве, а ее готовность должна быть не менее 70 процентов. Понятно, что авторы закона хотели защитить расселенцев. Но такие квартиры найти почти невозможно. Квартиры с такой степенью готовности или давно распроданы, или их цена значительно выше, чем цена на аналогичное жилье на вторичном рынке. Менее сложная, но тоже болезненная проблема с тем, как человеку официально стать очередником. Программа в основном рассчитана на очередников, причем не только на тех, кто уже состоит в очереди, но и на тех, кто потенциально может ими стать. Сегодня есть две очереди. Старая – еще с социалистических времен. Там жесткие требования: нужно доказать, что ты малоимущий, имеешь жилплощадь не больше 9 квадратных метров на человека. Попытка попасть в эту очередь почти бесперспективна. Вторая очередь – «на содействие в улучшении жилищных условий». Для постановки на нее требуется проживание в Петербурге не менее 10 лет. И чтобы за последние 5 лет человек не ухудшал своих жилищных условий и имел единственное жилье – в данной коммуналке. Эти требования вполне приемлемы для многих. Но в результате в районных администрациях возникли огромные очереди, чтобы встать на очередь.
собеседник «Было бы желание – покупатели найдутся» Городские агентства недвижимости занимаются расселением коммуналок на коммерческой основе уже много лет и накопили в этом немалый опыт. У каких квартир лучшие шансы на продажу – об этом «НВ» рассказывает генеральный директор агентства недвижимости Ирина ГУДКИНА.
– Бытует мнение, что лучшие коммунальные квартиры были уже расселены и разобраны в начале 2000-х годов, а сейчас остался лишь «неликвид». – В какой-то мере это правда. Действительно, большие квартиры в домах старого фонда, находящиеся в престижных местах, по большей части уже приобретены состоятельными покупателями. Спросом пользовались квартиры с окнами на фасадной части дома, или так называемые «видовые» – где можно было любоваться панорамой известных мест Петербурга, и коммуналки с видом на зеленые насаждения. Такие квартиры уже расселены, у них новые владельцы, да и в целом дома в престижных местах поменяли статус – в них новые жильцы, управляющие компании, заменены коммуникации, а в парадных сидят консьержи. Правда, и там оставались нерасселенные квартиры с окнами во двор либо входом со двора. Но по мере повышения статуса дома, выполнения городской программы по благоустройству дворов и неходовые прежде коммуналки становятся интересными покупателю. Хотя цена квадратного метра в них будет меньше, чем у «фасадных» квартир.
– Насколько широк сегодня объем коммуналок, идущих на продажу с расселением, и какие из них пользуются предпочтением? – Зачастую в доме старого фонда продается от трех до пяти таких квартир. Чтобы такую квартиру купили, она должна быть либо самой дешевой, либо самой привлекательной. Вызывают интерес в первую очередь такие из них, где меньше ордеров – скажем, не пять, а два. То есть при оформлении нужно делать меньше покупок.
– Сегодня строится большое количество нового жилья. Не ведет ли это к падению спроса на коммунальные квартиры? – Предложений по покупке коммуналок достаточно. Такие квартиры в старом фонде привлекательны для инвестора еще и своей уникальностью – новостройки все время растут, а здания, построенные в XVIII, XIX, начале XX века, аналогов не имеют.
– Первый опыт сотрудничества коммерческих агентств с городом по программе расселения коммуналок породил утверждение, что порой бизнес не хочет связываться с государственными деньгами, поскольку безналичка задерживает сделку. – Я бы сказала, что как раз препоной здесь является не бизнес, а хозяева коммуналок и продавцы отдельных квартир для расселения. И те и другие зачастую требуют, чтобы с ними расплачивались исключительно наличными средствами.
– Насколько приемлема, по вашему мнению, схема расселения коммуналок «70 процентов за счет инвестора, 30 – за счет города»? – Весь вопрос в том, от какой суммы будут исчисляться эти проценты. Одна и та же квартира может быть оценена по-разному. Стоимость, названная экспертом-оценщиком, может быть одной, городскими структурами – другой, хозяевами комнат в коммуналке – третьей, инвестором – четвертой. А в принципе – процентное соотношение вполне приемлемо.
– Из-за чего, кроме несогласия одного из жильцов, расселение коммуналок может быть приостановлено? – Комната в коммуналке может числиться за владельцем, который давно живет в отдельной квартире, но придерживает эту жилплощадь для будущей сдачи в аренду или продажи, когда цены, по мнению хозяина, достигнут максимума. Нередко такого владельца трудно отыскать и уговорить на продажу.
– Влияет ли этажность на ликвидность коммунальных квартир? – Повезло жителям первых этажей. Эти квартиры в былые времена считались самыми непопулярными из-за массы неудобств, связанных с проживанием. А сегодня именно первые этажи востребованы под магазины, офисы. Подготовила Марина Володина