ЖК «Новое Бутово»: строительство идёт, суды - тоже
Когда большая часть ЖК «Новoе Бутoво» уже была сдана, в комплексе начались переносы сроков ввода в эксплуатацию. С чем это может быть связано и продолжатся ли они в дальнейшем? Попробуем разобраться.
Застройщиком ЖК «Новое Бутово» является ЗАО «Язовская Слобода инвест». Компания была учреждена 17 августа 2004 года. Её уставный капитал равен 10 000 руб.
Учредителями застройщика с равными долями в уставном капитале, согласно данным ЕГРЮЛ, по состоянию на 14.11.2016 года являются:
В проектных декларациях и изменениях к ним единственным учредителем значится ООО «МД Групп».
К моменту составления этого отчёта, застройщик принимал участие в строительстве и сдаче в эксплуатацию значительного количества объектов недвижимости.
Три строящихся домаПо состоянию на середину ноября 2016 года, застройщиком на официальном сайте размещена разрешительная документация (проектные декларации и разрешения на строительство) корпусов № 10, № 11, № 14 и № 15.
Дом № 10 был введён в эксплуатацию в ноябре этого года. Строительство трёх других домов продолжается. Согласно проектной декларации от 18.02.2016 года, сдача в эксплуатацию дома № 10 должна была состояться не позднее 08.06.2016 года. Фактический срок получения свидетельства на ввод в эксплуатацию - 02.11.2016 года. Таким образом, задержка составила 5 месяцев.
Номер дома Начало и окончание строительства Срок действия разрешения на строительство Количество квартир (шт.) Планируемая стоимость строительсва (тыс. руб.) Дом №11 3 квартал 2013 г. - 31 декабря 2016 г. 8 июля 2013 г. - 31 декабря 2016 г. 412 912 936 Дом №14 1 квартал 2016 г. - 19 декабря 2017 г. 5 февраля 2016 г. - 19 декабря 2017 г. 254 694 617 Дом №15 1 квартал 2016 г. - 4 октября 2017 г. 4 февраля 2016 г. - 4 октября 2017 г. 279 542 537
Согласно размещенным на официальном сайте данным проектных деклараций, строительство домов №№ 11, 14 и 15 осуществляется путём привлечения денежных средств дольщиков. Иные источники финансирования застройщиком не указаны.
Что уже построено?Строительство корпуса № 11 началось в середине 2014 года. В интернете есть фотографии хода работ, датируемые ноябрем 2016 года. Видно, что закончено строительство коробки здания, идёт остекление на уровне 8 этажа, выполнена кровля, начаты работы по благоустройству прилегающей территории.
К сожалению, нет информации относительно внутренних работ (отделки жилых помещений и мест общего пользования, прокладки внутренних коммуникаций, устройства и монтажа лифтов, средств пожаротушения и дымоудаления).
Очевидно, что выполнена значительная часть работ по наружным сетям, потому что они являются общими для всего ЖК, а так как значительное количество домов «Нового Бутово» уже сдано в эксплуатацию, то значит к ним проведены наружные сети. К строящимся домам достаточно перебросить ветки с уже готовых коммуникаций построенных корпусов.
Объём выполненных работ по дому № 11 можно оценить ориентировочно в 60-65% от общего объёма (в зависимости от того, что выполнено внутри здания). Окончить строительство дома до 31 декабря 2016 года застройщик, вероятно, не успеет. Не закрыт контур здания, а значит невозможны полноценные влажные работы по отделке жилых помещений и мест общего пользования. Невозможны полноценные работы по благоустройству прилегающей территории. Скорее всего окончание работ по этому дому, при отсутствии проблем с финансированием, произойдёт летом—осенью 2017 года.
Строительство дома № 14 началось весной 2016 года. По состоянию на середину ноября 2016 года ведутся работы по монолитному литью коробки здания на уровне 4 этажа. Объём выполненных работ от общего с учётом решённой проблемы наружных сетей можно оценить в 20%.
Строительство дома № 15 началось в августе 2016 года. По состоянию на середину ноября 2016 года ведутся монолитные работы на уровне 1 этажа. Объём выполненных работ можно оценить в 10%, не более.
С учётом начала работ по этим домам весной и летом 2016 года и объёма выполненных на настоящий момент работ, можно определенно утверждать, что при сохранении существующих темпов строительства ожидать окончание строительства и сдачу в эксплуатацию домов: № 14 в декабре 2017 года и № 15 в октябре 2017 года не приходится.
Идёт отставание застройщика от заявленного графика.
В проектной декларации застройщик сообщает, что строительство осуществляется за счёт денежных средств участников долевого строительства, привлекаемых согласно нормам ФЗ № 214.
Согласно данным, предоставленным с информационного ресурса ЕГРП Росреестра в ответ на официальный запрос, по состоянию на 13.11.2016 года в домах: № 10 и № 11, расположенных на участке с кадастровым номером: 77:00:0000000:71266; доме № 14, расположенном на участке с кадастровым номером: 77:00:0000000:71271 и доме № 15, расположенном на участке с кадастровым номером: 77:00:0000000:71273, было зарегистрировано 454 договоров долевого участия, заключённых в 2015 и 2016 годах. Всего в этих корпусах 1 210 квартир. Таким образом, было законтрактовано чуть более 37% всех квартир.
С учётом того, что строительство дома № 10 закончено, дома № 11 выполнено на 60-65%, дома № 14 - на 20%, а дома № 15 - на 10%, а также с учётом того, что, наверняка, по заключенным договорам график платежей синхронизирован с графиком строительства (за исключением ипотечных договоров, где денежные средства поступают от банков в полном объеме), можно сделать вывод, что в целом темпы поступления денежных средств соответствуют темпам их освоения, а также объёмам выполненных строительных работ.
Денежные средства дольщиков используются строго по назначению - экономика корпусов благоприятна.
Кроме того, застройщик использует для финансирования строительства и иные средства, например, собственную прибыль.
Возможность наличия у застройщика ресурсов, которые он мог бы инвестировать в строительство оставшихся домов ЖК, подтверждается данными финансовой отчётности, публикуемой в ежеквартальных изменениях к проектным декларациям строящихся корпусов.
Финансовый результат деятельности застройщика на период Дата Прибыль / убыток (тыс. руб) Кредиторская задолженность (тыс. руб) Дебиторская задолженность (тыс. руб) 30.09.2015 г. 3 285 336 982 941 886 31.12.2015 г. -12 089 697 388 1 037 472 31.03.2016 г. 135 884 1 595 543 1 399 697 30.06.2016 г. 129 603 1 527 827 1 541 829 30.09.2016 г. 70 935 1 605 725 3 627 076
Любопытны данные по прибыли, которые меняются от незначительных в конце 2015 года до сумм в сотни миллионов рублей, которые застройщик демонстрировал на протяжении всех кварталов 2016 года.
Откуда появилась эта прибыль? В интервале с ноября 2015 года по ноябрь 2016 года застройщиком были сданы в эксплуатацию корпуса №№ 7, 8, 9, 10, 12. После их сдачи квартиры, нераспроданные в этих домах, были поставлены на баланс. Их продажа затем сформировала выручку и прибыль компании в финансовой отчётности.
То есть прибыль в размере нескольких сотен миллионов рублей, которую застройщик может направить на строительство оставшихся корпусов, подтверждается имеющимися данными финансовой отчётности. В действительности, застройщик располагает не только деньгами дольщиков, но и собственной прибылью для строительства корпусов № 11, № 14 и № 15.
Кроме того, данные финансовой отчётности застройщика, размещенные на сайте Росстата по состоянию на 01.01.2016 года говорят о полученных этой компанией в 2015 году кредитных и заёмных средствах в размере 1,46 млрд руб.
При строительстве своих объектов застройщик использует не только денежные средства дольщиков, но и собственную прибыль, а также заёмные денежные средства. Поэтому проблем с финансированием до настоящего момента не наблюдалось.
Означает ли это, что, несмотря на задержку в строительстве оставшихся домов ЖК, у застройщика всё благополучно? К сожалению, нет.
Застройщик в течение последних нескольких месяцев участвует в значительном количестве судебных процессов, которые свидетельствуют о нарастании финансовых проблем.
Решения суда, вступившие в законную силуАрбитражный суд Московской области вынес решение 23 мая 2016 года (Дело № А41-19540/16) по исковому заявлению ПАО «МОЭК» к ЗАО «Язовская Слобода инвест» о взыскании убытков, причинённых бездоговорным потреблением тепловой энергии и теплоносителя в размере 670 877 руб.
Арбитражный суд Московской области 27 июня 2016 года (Дело №А41-29054/16) вынес:
1) Взыскать с ЗАО «Язовская Слобода инвест» в пользу ООО «Кузница климата» сумму задолженности размере 11 452 600 рублей.
2) Взыскать с ЗАО «Язовская Слобода инвест» в пользу ООО «Кузница климата» сумму пени в размере 2 303 164 рубля.
3) Взыскать с ЗАО «Язовская Слобода инвест» в пользу ООО «Кузница климата» расходы на оплату третейского сбора в размере 275 115,48 руб. рублей.
Арбитражный суд Московской области 08 августа 2016 года (Дело №А41-36153/16) вынес взыскать с закрытого акционерного общества «Язовская Слобода инвест» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Кузница климата» 19 036 214 рублей задолженности и 380 724 рублей третейского сбора.
Арбитражный суд Московской области 22 августа 2016 г. (Дело №А41-39625/16) вынес:
1) Взыскать с ЗАО «Язовская Слобода инвест» в пользу ООО «Кузница климата» сумму задолженности размере 25 521 237 рублей.
2) Взыскать с ЗАО «Язовская Слобода инвест» в пользу ООО «Кузница климата» расходы на оплату третейского сбора в размере 255 212 руб.
Арбитражный суд Московской области 12 сентября 2016 года (Дело №А41-42315/16) вынес:
1) Взыскать с ЗАО «Язовская Слобода инвест» в пользу ООО «Кузница климата» сумму задолженности размере 14 795 596 рублей.
2) Взыскать с ЗАО «Язовская Слобода инвест» в пользу ООО «Кузница климата» расходы на оплату третейского сбора в размере 147 955 рублей
Арбитражный суд Московской области 05 августа 2016 г. (Дело № А41-42319/16) вынес:
1) Взыскать с ЗАО «Язовская Слобода инвест» в пользу ООО «Кузница климата» сумму задолженности размере 23 268 820 рублей.
2) Взыскать с ЗАО «Язовская Слобода инвест» в пользу ООО «Кузница климата» расходы на оплату третейского сбора в размере 232 688 рублей
Арбитражный суд Московской области 10 октября 2016 г. (Дело № А41-52108/16) вынес:
1) Взыскать с ЗАО «Язовская Слобода инвест» в пользу ООО «Кузница климата» сумму задолженности размере 24 962 707 рублей.
2) Взыскать с ЗАО «Язовская Слобода инвест» в пользу ООО «Кузница климата» расходы на оплату третейского сбора в размере 249 627 рублей
Арбитражный суд Московской области 10 октября 2016 г. (Дело № А41-52115/16) вынес:
1) Взыскать с ЗАО «Язовская Слобода инвест» в пользу ООО «Кузница климата» сумму задолженности размере 23 714 801 рублей.
2) Взыскать с ЗАО «Язовская Слобода инвест» в пользу ООО «Кузница климата» расходы на оплату третейского сбора в размере 474 297 рублей
Арбитражный суд Московской области 05 октября 2016 года (Дело № А41-57627/16) вынес:
1) Взыскать с ЗАО «Язовская Слобода инвест» в пользу ООО «Кузница климата» сумму задолженности размере 24 954 548 рублей.
2) Взыскать с ЗАО «Язовская Слобода инвест» в пользу ООО «Кузница климата» расходы на оплату третейского сбора в размере 249 545 рублей
Десятый Арбитражный апелляционный суд 26 октября 2016 года вынес постановление, (Дело № А41-36262/16) отменяющее решение суда первой инстанции и принял в итоге решение об удовлетворении иска ИП Кигинько Д.В. о взыскании с ЗАО «Язовская Слобода инвест» 820 760 руб. неустойки и 410 380 руб. штрафа, за несвоевременную передачу застройщиком объекта долевого строительства — квартиры ИП Кигинько Д.В, которая согласно условиям договора должна была быть передана 30 июня 2015 года, но была передана по акту 03.03.2016 года.
Решения, принятые судом, но ещё не вступившие в законную силуАрбитражный суд Московской области вынес 02 ноября 2016 года решение (Дело №А41-39635/16) по исковому заявлению ПАО «Московская объединенная энергетическая компания» к АО «Язовская Слобода инвест» о взыскании 2 094 327 руб. за бездоговорное потребление электроэнергии.
Арбитражный суд Московской области (Дело № А40-131741/16-96-1140) 26 июля 2016 года решил взыскать с ЗАО «Язовская Слобода инвест» в пользу ООО «Строительно- монтажная компания ЭНЕРГИЯ» задолженность в размере 1 058 064 руб. 52 коп.
Арбитражный суд г. Москвы (Дело № А40-171397/16-91-1545) 18 октября 2016 г. принял решение по иску ЗАО «Дорстроймеханизация» к ЗАО «Язовская Слобода инвест» о взыскании суммы задолженности по договору подряда в размере 16 485 892 руб.
Кроме того, часть исковых заявлений к ЗАО «Язовская Слобода инвест» на общую сумму, превышающую 675 млн руб. было подано недавно и поэтому ещё находится на рассмотрении судебной инстанции.
Среди этих исков можно выделить два:
ПАО «Московская Объединенная Энергетическая Компания» на сумму в 16,5 млн руб.
ООО «Бутово Молл» на сумму в 650 млн руб.
Исков всё большеИначе говоря, застройщик участвовал и участвует в судебных процессах, где общая сумма претензий к нему составляет несколько сотен миллионов рублей. Эти судебные процессы происходят в течение последних месяцев 2016 года, а сумма претензий растёт. Скорее всего, именно в эти месяцы застройщик начал испытывать финансовые проблемы, потому что неспособность рассчитаться по долгам, приводит к судебным разбирательствам с контрагентами, которые застройщик, к тому же, проигрывает.
Если и по последним искам застройщик проиграет, то суммы к взысканию будут значительно больше показанной прибыли. В этом случае потенциальная прибыль на строительстве этих домов, а также вложенные средства могут быть «съедены» суммами к взысканию по проигранным искам, что приведёт к существенному замедлению темпов строительства, которые и в настоящий момент отстают от заявленного графика.
Необходимо подчеркнуть, что всё вышесказанное — это не утверждение о том, что если застройщик проиграет поданные против него иски, он не построит оставшиеся дома ЖК. Обычная норма прибыли при строительстве объектов сметной стоимостью в несколько миллиардов рублей позволит «переварить» несколько сот миллионов непредвиденных расходов.
Это лишь констатация того, что возникшие финансовые проблемы могут привести к замедлению темпов строительства, потому что в этом случае застройщик будет вынужден ориентироваться только на деньги дольщиков, а если денег будет приходить недостаточно, темп строительства будет зависеть исключительно от темпов продаж квартир, если же и он станет не достаточным, то и темп строительства сильно замедлится.
Очевидно, что количество исков и суммы по ним в последние месяцы нарастают. Значит нельзя исключать того, что это не последние иски и не последние суммы, которые могут контрагенты застройщика попытаться взыскать у него через суд.
Вывод«Язовская Слобода инвест» является крупным застройщиком, построившим и сдавшим множество объектов. Очевидно, что в 2016 году компания начала испытывать некоторые проблемы, степень серьёзности которых может стать ясна в ближайшее время. Эти проблемы привели к задержке сдачи в эксплуатацию построенного дома № 10 и сказываются на темпах строительства домов № 11, № 14 и № 15, которые отстают от графика. Эти проблемы привели к судебным искам к застройщику на сотни миллионов рублей. По части из них решения судов вступили в законную силу, а по части судебные разбирательства продолжаются.
Пока мы не можем рекомендовать вкладывать денежные средства в покупку квартир в домах № 11, № 14 и № 15.
Во-первых, необходимо дождаться решения судов по последним искам к застройщику.
Во-вторых, необходимо понаблюдать, будут ли в ближайшее время поданы новые иски, и на какие суммы.
В-третьих, необходимо посмотреть на темпы строительства в ближайшие месяцы.
Если суд встанет на сторону застройщика, новых значительных исков не появится, а строительство при этом будет осуществляться, то можно рекомендовать покупку квартир в строящихся домах. Но необходимо иметь ввиду, что возможна значительная задержка со сдачей в эксплуатацию оставшихся домов.
Риски не успеть приобрести квартиры минимальны, потому что их в продаже ещё достаточно. Если судебные проблемы продолжат нарастать, а оставшиеся дома будут строиться медленно, то вкладывать денежные средства в покупку квартир в домах №№ 11, 14 и 15 до окончания их строительства и сдачи в эксплуатацию очень рискованно.