8.1.2. Определение накопленного улучшениями износа (этап 2)
Любой объект недвижимости (кроме земли при нормальном использовании) подвержен износу. В результате ухудшаются его технико-экономические характеристики, а стоимость переносится по частям на выпускаемую продукцию или оказываемые услуги.
При затратном подходе износ используется для учета различий в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости.
Существует два способа определения износа объекта недвижимости: метод разбиения на виды износа и метод срока жизни.
1. Метод разбиения на виды износа.
Износ (или устаревание) вообще - это потеря стоимости объектом, обусловленная самыми разными причинами. Для недвижимости различают три вида износа: физический, функциональный (или моральный), внешний (или экономический).
Физический износ - обусловлен изменениями физических свойств объекта в соответствии со временем под влиянием эксплуатационных воздействий и природных сил (снижается прочность стен, бледнеет покраска, ржавеют трубы и т. п.). Величина физического износа определяется двумя методами:
путем непосредственного обследования элементов здания; значения величин износа будут определяться опытом и знаниями оценщика;
по соотношению фактического (Тф) и нормативного сроков службы (Тн):
Стоимость износа (И) определится следующим образом:
Иф • Восстановительная стоимость
Физический износ бывает устранимым и неустранимым:
устранимый физический износ - это текущий ремонт здания, затраты на проведение которого меньше добавленной стоимости;
неустранимым физический износ считается тогда, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту.
Функциональный износ - потеря стоимости из-за несоответствия объекта современным требованиям рынка (неудачная планировка квартиры, несовременная инфраструктура объекта, излишества, устаревшая архитектура и т. п.). Функциональное устаревание обусловлено влиянием НТП в области архитектуры и строительства. Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом. Причиной функционального износа может быть как недостаток, так и избыток чего-либо. Излишества, имеющиеся у объекта, например, излишне прочный фундамент, могут привести к неправильной стоимости объекта. Поэтому стоимость этих излишеств должна быть вычтена из общей стоимости.
Функциональный износ так же может быть устранимым и неустранимым в зависимости от затрат на исправление недостатка в сравнении с ожидаемым приростом стоимости объекта.
Если функциональное устаревание устранимо, и связано с отсутсвием какого-либо элемента, например, системы кондиционирования воздуха, то износ измеряется разницей между затратами на установку системы кондиционирования на оценивамом объекте и затратами на ее установку на новом
сооружении. Например, если установка системы кондиционирования воздуха в строящихся квартирах стоит $30000, а в уже существующих - $40000 из-за дополнительных трудозатрат, то функциональное устаревание должно быть оценено в $ 10000.
Необратимое функциональное устаревание, вызванное каким-либо недостатком, обычно измеряется потерей ренты. Для расчета суммы необратимого морального износа используется специальный показатель, который называется валовой рентный мультипликатор (GRM), а измеряется путем деления продажной цены на годовую (месячную) арендную плату сопоставимого объекта или объектов. Например, в жилом здании в результате плохой планировки арендная плата ниже средней на $10 в месяц. Месячный валовой мультипликатор равен 100.
Экономический (внешний) износ - это снижение стоимости объекта вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими (избыток предложения), либо политическими факторами, либо другими внешними факторами. Причинами внешнего износа могут быть, например, общий упадок района, в котором находится объект, действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования и прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и так далее. Существенными факторами, влияющими на величину внешнего износа, являются непосредственная близость к "малопривлекательным" природным или искусственным объектам: болотам, очистным сооружениям, аэропортам, скоростным магистралям, заводам, железнодорожным станциям, автостоянкам, бензоколонкам, ресторанам, танцевальным площадкам.
Данный вид износа присущ только недвижимости в силу ее фиксированного местоположения.
Если физический и в определенной степени функциональный износ можно устранить путем реконструкции или модернизации объекта, то износ внешний, как правило, неустраним.
Способом измерения износа внешнего воздействия является анализ парных продаж, когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, другой - нет. Разница в ценах позволит сделать вывод о величине износа внешнего воздействия оцениваемого здания. Другим способом измерения внешнего износа является определение величины рентных потерь, измеряемых с помощью валового рентного мультипликатора.
2. Метод срока жизни здания, в котором используются следующие термины.
Срок физической (полезной) жизни объекта - это период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса (разрушения), когда в нем можно жить или работать. Срок физической жизни заканчивается, когда объект сносится.
Срок экономической жизни объекта - это период прибыльного использования объекта, когда осуществляемые улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости.
Хронологический (фактический) возраст - это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида и технического состояния объекта. Эффективный возраст - это возраст, соответствующий фактической сохранности объекта, его состоянию на момент оценки. Например, когда после капитального ремонта кирпичный 60-летний дом выглядит так, как если бы ему было 18 лет, то его эффективный возраст 18 лет. Эффективный возраст может быть больше или меньше хронологического возраста.
Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки до конца его экономической жизни. Этот период обычно используется экспертом-оценщиком для оценки будущих доходов. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни. Изменения уровня жизни могут существенно снизить срок оставшейся экономической жизни объекта, как, например, происходит с "хрущевскими" пятиэтажками.
Метод расчета износа предполагает, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражает срок экономической жизни так же, как процент накопленного износа отражает общие издержки воспроизводства, то есть:
ВС - восстановительная стоимость,
ЭВ - эффективный возраст,
СЭЖ - срок экономической жизни.
Эта формула может быть записана следующим образом:
Применение этого метода подтверждает, что здания одного и того же физического возраста в зависимости от их состояния, ухода за ними, проведенных ремонтных работ будут иметь различный износ.