РЕГИСТРАЦИЯ ПРИОБРЕТЕННОГО НА ТОРГАХ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Гражданское законодательство предусматривает различные основания приобретения прав собственности на недвижимое имущество. Так, согласно п. 2 статьи 218 Гражданского кодекса (ГК) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с п. 1 статьи 447 ГК договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
По результатам торгов их победитель или организатор обращается в регистрационный орган с заявлением о государственной регистрации прав.
Согласно п. 2 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Закон 122-ФЗ) к заявлению прикладываются необходимые для проведения данной процедуры документы.
- документ об уплате государственной пошлины;
- документ, удостоверяющий личность заявителя; нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица и доверенности представителя.
- протокол о результатах торгов в форме аукциона или протокол об итогах торгов в форме конкурса;
- акт приема-передачи имущества;
- договор купли-продажи, в случае если предметом торгов было право на заключение договора.
- содержать описание недвижимого имущества и, если иное не предусмотрено Законом 122-ФЗ, вид регистрируемого права;
- быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (в установленных Законом 122-ФЗ случаях).
-
Приведем пример.
При проведении правовой экспертизы документов было установлено, что правоустанавливающие документы (протокол о результатах торгов по продаже арестованного имущества и акт приема-передачи арестованного имущества к протоколу) представлены в одном экземпляре-подлиннике, поскольку второй экземпляр был утерян.
Будет ли являться указанный недостаток условием для отказа в регистрации?
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию, должны соответствовать требованиям законодательства РФ и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.
Документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в 2-х экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав возвращается правообладателю, а второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.
В случае если регистраторы устанавливают, что сданный на регистрацию комплект документов является неполным, заявителю направляется письмо о приостановлении регистрационных действий на определенный срок, в течение которого предлагается представить недостающие документы. Непредставление в срок недостающих документов влечет отказ в регистрации.
При этом заинтересованное лицо может обжаловать отказ в государственной регистрации прав в суд или в арбитражный суд (п. 5 статьи 2, п. 3 статьи 20 Закона 122-ФЗ).
Поскольку в соответствии с п. 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, при принятии решения по данному спору суд формально оценил только те доказательства, которые имелись в материалах дела. Конечно, он может признать их недостаточными для удовлетворения заявленных требований.
Тогда следует обращаться в суды апелляционных инстанций.
Однако суд также может и удовлетворить требования истца о признании отказа в государственной регистрации права незаконными. Отказ в государственной регистрации мотивирован тем, что поданные документы не соответствуют требованиям действующего законодательства: правоустанавливающие документы на объект недвижимого имущества не удостоверяют права собственности на него. Квалифицируя такой отказ как недействительный, суды первой и апелляционной инстанций исходят из того, что заявителем представлены доказательства возникновения прав на имущество, в том числе документы, свидетельствующие о проведении торгов (например, публикация в газете). Таким образом, удовлетворяя заявленные требования, суд может признать достаточной совокупность иных доказательств, имеющихся в материалах дела, для подтверждения возникновения прав на имущество.
Вторая позиция представляется более корректной, поскольку действующее гражданское законодательство в случае спора при отсутствии письменной формы сделки отказывает сторонам в праве ссылаться в подтверждение сделки на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
Следует отметить, что Закон 122-ФЗ содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации. К таким основаниям, в частности, относится несоответствие требованиям действующего законодательства поданных на государственную регистрацию прав документов по форме или содержанию. Данное несоответствие устанавливается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в ходе проведения правовой экспертизы представленных документов. Отсюда вывод: необходимо тщательно готовить все необходимые для государственной регистрации документы, соблюдая установленные законодательством требования.