Типология рынков недвижимости по склонности к образованию ценовых пузырей
1 Типология рынков недвижимости по склонности к образованию ценовых пузырей Г.М. Стерник профессор кафедры экономики и управления городским строительством Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова, кандидат технических наук (г. Москва) С.Г. Стерник генеральный директор ООО «Стерникс Консалтинг», кандидат наук (г. Москва) Геннадий Моисеевич Стерник, Постановка задачи Известны разнообразные способы периодизации развития рынков, в том числе рынка недвижимости: по степени трансформации от плановой к рыночной экономике (переходный, развивающийся, развитый [1]); по долговременному состоянию экономики города, региона (растущая, стабильная, кризисная, депрессивная [1]); по фазам долгосрочных циклов (подъем, рост, рецессия, спад) [2]); по стадиям среднесрочных тенденций (старт, рост, стабилизация на буме, спад, стабилизация депрессивная) [3, 4]. Исследование и прогнозирование тенденций и перспектив рынка недвижимости требует не только знания исторических трендов цен и других показателей динамики рынка, но и определения достигнутой стадии развития рынка, а также выдвижения гипотезы о предстоящей стадии [3]. В связи с этим возникает задача исследования особенностей различных стадий и построения типологии рынков. В работе А.Б. Гусева [5] предложен новый подход к типизации рынков недвижимости по склонности к образованию ценового пузыря. По нашему мнению, такой подход позволяет синтезировать разнообразные способы периодизации рынков и построить их комплексную типологию. В настоящей работе положения этого подхода развиваются и уточняются. Природа и типология ценовых пузырей на рынке жилья Изучение ряда работ, посвященных экономическим пузырям (а пузырь на рынке жилья есть одна из разновидностей таковых), позволяет говорить о том, что в их основе лежит накопленная ошибка в поведении экономических агентов (покупателей или продавцов) относительно реальной стоимости актива [6]. Пузырь начинает формироваться тогда, когда на рынке сделки купли-продажи заключаются по ценам, существенно превышающим реальную стоимость объекта. Вопрос о рациональной или иррациональной природе этой ошибки здесь уже не актуален. Важно, что ошибка была допущена и рынком вовремя не исправлена. Далее эта ошибка накапливается за счет ее повторения множеством рыночных субъектов. Несмотря на большое количество профессиональных исследований жилищных рынков, например [7], наукой и практикой не выработаны четкие критерии, в соответствии с которыми рынку жилья территории может быть присвоен статус ценового пузыря (housing Подписка в любое время (495) ,
2 8 (95) 29 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ bubble). Практикой также не предложены эффективные рецепты преодоления негативных последствий социально ориентированного управления жилищным рынком в состоянии перегрева. Таким образом, ценовой пузырь на жилищном рынке остается рыночной силой, трудно поддающейся оценке и почти не подвластной управлению. Ценовой пузырь на рынке жилья это многофакторное явление. В любом случае его главным признаком является то, что темпы роста цен на жилье опережают темпы роста платежеспособного спроса населения. В первом приближении темп роста платежеспособного спроса населения на рынке жилья можно выразить трудноверифицируемой в российских условиях величиной темпом роста среднедушевых доходов. Известно, что для приобретения недвижимости используются не текущие доходы, а сбережения, однако повышение темпов роста текущих доходов уменьшает склонность населения к сбережению, а снижение увеличивает и тем самым приводит к падению платежеспособно спроса на рынке жилья. Понятно, что платежеспособный спрос также зависит от денежной массы в стране, темпов инфляции, от дополнительного (сверх доходов) вливания денег на рынок через кредитование покупателя (прежде всего ипотечное), от таких факторов, как перелив инвестиционных капиталов на рынок жилья и превращение недвижимости в инструмент их сохранения и приумножения, а также от множества психологических, иррациональных факторов (публичные высказывания и тем более действия представительной и законодательной властей, недоверие населения к финансовой политике властей, обострение обстановки перед выборами различного уровня и ожидание изменений в экономической политике) и т. д. Тем не менее в основу типизации рынка недвижимости по признаку склонности к образованию ценовых пузырей мы положили сопоставление величин dp/p темпы роста цен на рынке жилья (P Price) и di/i темпы роста доходов населения (I Income). В качестве третьего признака типа рынка по аналогии с работой [5] введен индикатор В, показывающий значение эластичности цены жилья по изменению доходов: В = dр/р : di/i = dp/di I/P. На рынке жилья среднемесячные цены, как и среднемесячные доходы населения, подвержены значительным флуктуациям. Понятно, что тип рынка должен определяться на долгосрочном и среднесрочном периодах, поэтому мы не будем менять тип рынка при таких флуктуациях, если они продолжаются менее трех месяцев. При этом мы будем различать краткосрочную динамику (период T = S, то есть короткий (short) 1 3 месяца), среднесрочную динамику (T = M, то есть средний (middle) от 6 12 месяцев до трех лет) и долгосрочную динамику (T = L, то есть длинный (long) 3 года и более). Средний за период ежемесячный темп роста цен и доходов будем вычислять по формуле: da/a = (a n / a )1/n 1, где a n значение переменной в последнем месяце исследуемого периода; a значение в последнем месяце предыдущего периода; n количество месяцев в периоде. Исходные данные Проведем расчет на примере вторичного рынка жилья города Москвы. На рисунке 1 показана динамика ежемесячной средней удельной цены предложения квартир в Москве с начала возникновения легального рынка (июнь 199 года) до начала 29 года. В условиях двухвалютности отечественной экономики до 28 года в Москве и ряде других городов номинирование цен в открытом предложении производилось в долларах. 32
3 долл. США/кв. м июн. 199 дек. 199 июн янв июл дек июн дек июн дек июн дек июн дек июн дек июн дек июн дек июн. 2 дек. 2 июн. 21 дек. 21 июн. 22 дек. 22 июн. 23 дек. 23 июн. 24 дек. 24 июн. 25 дек. 25 июн. 26 дек. 26 июн. 27 дек. 27 июн. 28 дек цены прирост Рис. 1. Динамика средних удельных цен и месячных приростов на рынке жилья города Москвы (июнь 199 февраль 29 года) 1 На графике видно, что за 19 лет новейшей истории рынка четко прослеживаются два этапа динамики цен. Первый этап с июня 199 по июнь 2 года занял 1 лет. Второй этап с июля 2 по 29 год пока длится восемь с половиной лет. Первые десять лет легального рынка недвижимости это старт и взлет цен со 1 долларов за 1 квадратный метр площади в Москве, 7 долларов за 1 квадратный метр площади в Петербурге, Екатеринбурге; переход к стабилизации: в Москве колебательный, «с перебегом» и снижением до долларов за 1 квадратный метр площади; в Петербурге и Екатеринбурге асимптотический, «с доползанием» и постепенным ростом до 6 65 долларов за 1 квадратный метр площади. 8 лет роста закончились кризисом годов: к июню 2 года в Москве цены упали на 35 процентов до 64 долларов за 1 квадратный метр площади, в Петербурге и Московской области до , в Екатеринбурге до 27. Следующие 8 лет, до осени 28 года, были периодом устойчивого роста: на рынке происходит постоянный рост цен, с некоторыми кратковременными изменениями темпов роста (вплоть до полной стабилизации). К сентябрю 28 года в Москве был достигнут исторический максимум 7 46 долларов за 1 квадратный метр площади. За последние пять месяцев в ходе начавшегося кризиса цены снизились до 5 54 долларов за 1 квадратный метр площади. На рисунке 2 приведена динамика ежемесячных среднедушевых доходов населения Москвы в рублях по данным территориального органа Федеральной службы государственной статистики по городу Москве (Мосгорстат). С конца 1998 по август 28 года доходы выросли с 3 до 36 тысяч рублей в месяц, после чего началось их снижение. На графике рисунка 2 четко видно следующее: 1 Графики, представленные на рисунках, за исключением рисунка 2, построены на основании данных, полученных аналитической группой Г.М. Стерника. Подписка в любое время (495) ,
4 8 (95) 29 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ ярко выраженные сезонные и календарные всплески, связанные с выплатами в конце года бонусов, премий сотрудникам коммерческих предприятий, индексацией пенсий, окладов работников бюджетной сферы; основной восходящий тренд, отражающий повышение доходов населения после их многолетнего снижения в первой половине 199-х годов (в рублевом выражении); среднесрочные колебания вокруг основного тренда, отражающие 4 12-месячные периоды роста, 6 9-месячные периоды стабильности (22, 24, 27 годы), 4 6-месячные периоды снижения (во втором полугодии 1998, 26 и 28 годов)../ Рис. 2. Среднедушевые доходы жителей города Москвы, в рублях Для сопоставления с долларовыми ценами на жилье доходы были пересчитаны в долларах США (рис. 3).. / Рис. 3. Динамика среднедушевых доходов жителей города Москвы (декабрь 1997 февраль 29 года), в долларах США 34
5 Начнем исследование динамики развития рынка жилья города Москвы со стадии кризиса 1998 года. Кризис 1998 (август 1998 август 1999) В Москве августовский кризис 1998 года сопровождался снижением цен и доходов вплоть до августа 1999 года. За это время цены снизились с 982 до 656 долларов за 1 квадратный метр площади (на 33%), доходы с 495 до 217 долларов в месяц (на 56%). В среднем темпы роста цен и доходов составляли соответственно -3,3 и -8,8 процента в месяц. Такое поведение доходов и цен обозначим как кризисный тип рынка. Анализируемая стадия характеризовалась следующими параметрами (рис. 4): долл. США/кв. м, долл. США/мес. длительность периода T = 13 месяцев; темп роста цен dp/p = -,33; темп роста доходов di/i = -,88; эластичность цен по доходам В =, y =-28,549x + 12,2 R 2 =,981 авг.1998 сен.1998 окт.1998 ноя.1998 дек.1998 янв.1999 доходы, долл. США/мес. фев.1999 y =-1,786x +326,59 R 2 =,2772 мар.1999 апр.1999 май.1999 июн.1999 цены, долл. США/кв. м прирост доходов, % прирост цен, % Рис. 4. Динамика цен и доходов в городе Москве Стадия «Депрессивная стабилизация» (сентябрь 1999 июнь 2 года) До середины 2 года, в течение 1 месяцев, наблюдалась стагнация цен после спада. За это время в Москве цены практически не изменились ( долл. США/кв. м), доходы выросли с 217 до 36 долларов в месяц (на 41%). В среднем в Москве темпы роста цен и доходов составляли соответственно,6 и 3,5 процента в месяц. Такое поведение доходов и цен обозначим как «депрессивная стабилизация». Эта стадия характеризовалась следующими параметрами (рис. 5): T = 1 месяцев; dp/p = -,6; di/i =,35; В = -,28. С середины 2 года началась стадия послекризисного восстановления рынка жилья Москвы, которая ознаменовала собой начало долговременного периода устойчивого роста. июл.1999 авг Подписка в любое время (495) ,
6 8 (95) 29 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ. /. / y = -,5818x + 657,2 R 2 =,7349 y = 2,933x + 256, R 2 =, ,. /. /., %, % Рис. 5. Динамика цен и доходов в городе Москве Период устойчивого роста рынка жилья города Москвы (июнь 2 август 28 года) В последние 8 лет экономика России находилась в состоянии долговременного устойчивого роста, и рынок недвижимости, как один из наиболее инвестиционно привлекательных сегментов, рос опережающими темпами среднегодовой рост 25 3 процентов. С июля 2 по август 28 года цены выросли с 652 до 7 46 долларов США за 1 квадратный метр площади (в 11,4 раза) (рис. 6). Темпы роста цен, за редкими кратковременными исключениями, не переходили в отрицательную плоскость. Динамика цен хорошо аппроксимируется уравнением второго порядка. долл. США/кв. м y=,9123x 2 27,811x + 977,46 R 2 =, июл.2 дек.2 май. 21 окт.21 мар. 22 авг.22 янв.23 июн.23 ноя.23 апр.24 сен.24 фев. 25 июл.25 дек.25 май. 26 окт.26 мар. 27 авг.27 янв.28 июн цены прирост Рис. 6. Динамика цен на рынке жилья города Москвы, в долларах (июль 2 сентябрь 28 года) 36
7 С июля 2 по август 28 года среднедушевые доходы москвичей выросли в 4,6 раза с 36 до 1 42 долларов в месяц (рис. 7). долл. США/мес y =,889x 2 +4,1877x +312,37 R 2 =, июл. 2 ноя. 2 мар. 21 июл. 21 ноя. 21 мар. 22 июл. 22 ноя. 22 мар. 23 июл. 23 ноя. 23 мар. 24 июл. 24 ноя. 24 мар. 25 июл. 25 ноя. 25 мар. 26 июл. 26 ноя. 26 мар. 27 июл. 27 ноя. 27 мар. 28 июл доходы прирост Рис. 7. Динамика среднедушевых доходов москвичей, в долларах (июль 2 август 28 года) Фундаментальной причиной такой тенденции на рынке жилья являлось историческое отставание России по душевой обеспеченности жильем, высокий процент ветхого жилищного фонда, недостаточные темпы строительства и предложения жилья в условиях растущего платежеспособного спроса населения [8]. В конце 28 года началось снижение доходов населения, обусловившее быстрое снижение цен на рынке жилья. Однако восьмилетний рост был не равномерным, а волнообразным: месячные темпы роста цен то повышались до 8 1 процентов и более, то снижались до нуля и даже кратковременно в область коррекции. С 2 года отмечено четыре такие волны. В Москве период колебания темпов роста цен составил 2,5 года, в других городах 2,5 3,5 года [9]. В этот период цены предложения жилья и среднедушевые доходы росли ускоряющимися темпами, в среднем составляющими соответственно 2,5 и 1,5 процента в месяц. Такое поведение цен является признаком развивающегося, дефицитного рынка. Он характеризовался следующими параметрами: T = 99 месяцев; dp/p =,25; di/i =,15; В = 1,61. Рассмотрим подробнее отдельные стадии второго этапа развития рынка жилья. Стадия «Послекризисное восстановление» (июль 2 декабрь 21 года) На этой стадии цены плавно выросли с 652 до 94 долларов за 1 квадратный метр площади (на 44%), доходы с 36 до 415 долларов в месяц (на 41%). В среднем темпы роста составляли соответственно 2,1 и 1,7 процента в месяц. Такое поведение цен обозначим как признак растущего рынка, не склонного к образованию ценового пузыря. Он характеризовался следующими параметрами (рис. 8): T = 18 месяцев; dp/p =,21; di/i =,17; В = 1,16. Подписка в любое время (495) ,
8 8 (95) 29 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ долл. США/кв. м, долл. США/мес y =7,892x + 293,43 R 2 =,3635 y =14,93x + 611,67 R 2 =, июл.2 авг.2 сен.2 окт.2 ноя.2 дек.2 янв.21 фев.21 мар.21 апр.21 май 21 июн.21 июл.21 авг.21 сен.21 окт.21 ноя.21 дек.21 цены, долл. США/кв. м доходы, долл. США/мес. прирост цен, % прирост доходов, % Рис. 8. Динамика цен и доходов в городе Москве Стадия «Стабилизация 22» (январь август 22 года) После окончания восстановительной стадии рынок Москвы перешел к стабилизации, которая продолжалась с января по август 22 года. На этой стадии цены и доходы практически не росли. В среднем темпы роста составляли соответственно,4 и,44 процента в месяц. Такое поведение цен обозначим как признак стабильного рынка, не склонного к образованию ценового пузыря. Он характеризовался следующими параметрами (рис. 9): T = 9 месяцев; dp/p =,4; di/i =,44; В =,91. долл. США/кв. м, долл. США/мес янв. 22 фев. 22 мар. 22 апр. 22 май. 22 июн. 22 июл. 22 авг доходы, долл. США/мес. прирост доходов, % цены, долл. США/кв. м прирост цен,% Рис. 9. Динамика цен и доходов в городе Москве 38
9 Стадия «Нефтяной рост» (сентябрь 22 июнь 24 года) К осени 22 года в связи с обострением политической ситуации вокруг Ирака начался рост мировых цен на нефть, вследствие чего увеличились темпы роста внутреннего валового продукта России, доходов населения и цен на жилье сначала в Москве, а потом и в других городах. В Москве цены выросли с 975 до 1 95 долларов за 1 квадратный метр площади (на 1%), доходы с 425 до 672 долларов в месяц (на 56%). В среднем темпы роста цен и доходов составляли соответственно 3,2 и 2, процента в месяц. Такое поведение цен обозначим как признак растущего рынка, не склонного к образованию ценового пузыря. Он характеризовался следующими параметрами (рис. 1): T = 22 месяца; dp/p =,32; di/i =,2; В = 1,6. долл. США/мес y = 12,59x +486,44 R 2 =,3262 y = 47,527x + 856,35 R 2 =, сен. 22 окт. 22 ноя. 22 дек. 22 янв. 23 фев. 23 мар. 23 апр. 23 май. 23 июн. 23 июл. 23 авг. 23 сен. 23 окт. 23 ноя. 23 дек. 23 янв. 24 фев. 24 мар. 24 апр. 24 май. 24 июн. 24 доходы, долл. США/мес. цены, долл. США/кв. м прирост доходов, % прирост цен, % Рис. 1. Динамика цен и доходов в городе Москве -5 Стадия «Стабилизация 24» (июль 24 июнь 25 года) С весны 24 года, несмотря на продолжающийся рост цен на нефть, в Москве темпы роста цен на жилье начали снижаться и к июлю практически достигли нуля. Причины перелома тенденции, вызванного резким сокращением платежеспособного спроса, связанным с банковским и девелоперским микрокризисом, замораживанием ряда строек, демонстрациями обманутых «дольщиков», лежали в политической плоскости рост напряженности в отношениях власти и крупного бизнеса в связи с делом «Юкоса», приведший к резкому увеличению оттока капитала из страны (7,5 миллиарда долларов за первое полугодие) и замедлению темпов роста доходов населения. Стадия стабилизации продолжалась один год до июня 25 года. За это время в Москве цены выросли с 1 95 до 2 94 долларов за 1 квадратный метр площади (на 7%), доходы с 672 до 847 долларов в месяц (на 26%). В среднем темпы роста цен и доходов в Москве составляли соответственно,6 и 1,9 процента в месяц. Такое поведение цен обозначим как признак стабильного рынка. Он характеризовался следующими параметрами (рис. 11): T = 12 месяцев; dp/p =,6; Подписка в любое время (495) ,
10 8 (95) 29 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ di/i =,19; В =,32. долл. США/кв. м, долл. США/мес июл. 24 y = 15,57x ,9 R 2 =,891 y = 23,288x + 638,27 R 2 =,2348 авг. 24 сен. 24 окт. 24 ноя. 24 дек. 24 янв. 25 фев. 25 мар. 25 апр. 25 май. 25 июн доходы, долл. США/мес. цены, долл. США/кв. м прирост доходов, % прирост цен, % Рис. 11. Динамика цен и доходов в городе Москве Стадия «Ипотечно-нефтяной рост» (июль 25 ноябрь 26 года) К середине 25 года сложилось позитивное сочетание как внешних, так и внутренних факторов. Для рынка недвижимости начал работать дополнительный источник спроса, вызванный активизацией ипотечного кредитования. Объемы ипотеки все еще были не столь значительны, тем не менее мы обозначили эту стадию как «ипотечно-нефтяной рост». Стадия роста продолжалась почти полтора года до ноября 26 года. За это время в Москве цены выросли с 2 94 до долларов за 1 квадратный метр площади (на 13%), доходы с 847 до долларов в месяц (на 44%). В среднем темпы роста цен и доходов составляли соответственно 5, и 2,2 процента в месяц. Большой разрыв между темпами роста цен и доходов свидетельствует о вкладе дополнительного к доходам граждан (ипотечного) финансирования рынка жилья. Такое поведение цен обозначим как признак растущего рынка с частичным перегревом вследствие ипотечно-кредитной поддержки. Назовем этот перегрев «перегревом первого рода». Несмотря на признаки склонности рынка к образованию ценового пузыря, исход стадии не схлопывание пузыря, а переход к стабилизации. Этот факт объясняется тем, что рассматриваемая стадия явилась отрезком динамики развивающегося, дефицитного рынка, в котором при продолжении роста доходов населения обеспечен устойчивый волнообразный рост цен. Стадия характеризовалась следующими параметрами (рис. 12): T = 17 месяцев; dp/p =,5; di/i =,22; В = 2,27. Стадия «Стабилизация 27» (декабрь 26 сентябрь 27 года) К концу 26 года в Москве с рынка жилья произошел отток покупателей, не способных угнаться за беспрецедентным ростом цен. В декабре темпы роста цен снизились до нуля. Стадия стабилизации продлилась до сентября 27 года, при этом в отдельные месяцы темпы роста цен переходили в отрицательную плоскость. В среднем темпы роста цен и 4
11 . /. / y = 189,29x ,9 R 2 =,9783 y = 18,126x + 829,86 R 2 =, ,. /. /., %, % Рис. 12. Динамика цен и доходов в городе Москве доходов составляли соответственно,2 и,5 процента в месяц. Эта стадия характеризовалась следующими параметрами (рис. 13): T = 1 месяцев; dp/p =,2; di/i =,5; В =,4. долл. США/мес y =2,299x ,8 R 2 =, y = 4,1721x ,6 R 2 =, дек. 26 янв. 27 фев. 27 мар. 27 апр. 27 май. 27 июн. 27 июл. 27 авг. 27 сен. 27 доходы, долл. США/мес. цены, долл. США/кв. м прирост доходов, % приростцен, % Рис. 13. Динамика цен и доходов в городе Москве Стадия «Спекулятивный рост» (октябрь 27 август 28 года) С лета 27 года началась реализация покупателями накопленного платежеспособного спроса при новом стабильном уровне цен, и к октябрю спрос превысил предложение, Подписка в любое время (495) ,
12 8 (95) 29 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ возобновился рост цен. К весне 28 года темпы роста достигли 5 6 процентов в месяц, и рост продолжался до августа. За это время в Москве цены выросли с до долларов за 1 квадратный метр площади (на 55%), доходы с до долларов в месяц (на 22%). В среднем темпы роста цен и доходов составляли соответственно 3,9 и 1,4 процента в месяц. Такое существенное различие в темпах роста цен и доходов объясняется следующим. В первую очередь тем, что это происходило в условиях продолжавшегося роста цен на нефть, изменения сальдо оттока капитала в сторону притока, дальнейшего увеличения объемов ипотечного кредитования. Но значительную роль сыграл еще один фактор, действие которого частично сказалось еще на предыдущей стадии роста цен фактор «инвестиционных» (спекулятивных) покупок, объемы которых в начале 28 года, по некоторым оценкам, достигли 3 процентов. Жилье в некоторой степени начало приобретать черты финансового инструмента. Такое поведение цен обозначим как признак перегретого рынка с частичной ипотечно-кредитной и спекулятивной поддержкой. Несмотря на усиление признаков склонности рынка к образованию ценового пузыря, это был все еще перегрев первого рода, и исход стадии прогнозировался не в виде схлопывания пузыря, а в виде перехода к стабилизации. Однако начавшийся мировой финансово-экономический кризис отменил долгосрочную тенденцию устойчивого волнообразного роста цен на жилье в Москве, вследствие чего рынок, минуя стадию стабилизации, перешел непосредственно в стадию кризиса. Эта стадия характеризовалась следующими параметрами (рис. 14): T = 11 месяцев; dp/p =,39; di/i =,14; В = 2,82. долл. США/кв. м, долл. США/мес окт. 27 ноя. 27 дек. 27 янв. 28 фев. 28 цены, долл. США/кв. м прирост цен, % мар.28 апр. 28 y = 25,77x ,4 R 2 =,9914 y=-3,29x+1535,7 R 2 =,16 май.28 июн. 28 июл. 28 доходы, долл. США/мес. прирост доходов,% Рис. 14. Динамика цен и доходов в городе Москве Стадия «Начало кризиса 28» (сентябрь 28 февраль 29 года). Продолжение следует С сентября 28 года началась первая кризисная стадия нового долгосрочного периода развития рынка жилья. Пока она продолжается 6 месяцев, но характерные признаки типа рынка (снижение цен и доходов) вполне совпадают с признаками кризиса 1998 года. авг
13 За это время в Москве цены снизились с до долларов за 1 квадратный метр площади (на 36%), доходы с до 88 долларов в месяц (на 46%). В среднем темпы роста цен и доходов составили соответственно 4,8 и -9,7 процента в месяц. Эта стадия характеризуется следующими параметрами (рис. 15): долл. США/кв. м, долл. США/мес. T = 6 месяцев; dp/p = -,48; di/i = -,97; В =, y = -121,79x + 161,6 R 2 =,439 y = -366,63x + 794,9 R 2 =, сен. 28 окт. 28 ноя. 28 доходы, долл. США/мес. дек. 28 янв. 29 фев. 29 цены, долл. США/кв. м -8 прирост доходов, % прирост цен, % Рис. 15. Динамика цен и доходов в городе Москве Для полноты картины рассмотрим ситуацию на рынке жилья города Москвы в самом начале перехода от «нерынка» к рынку в годах. Стадия «Старт рынка» (июнь 199 апрель 1991 года) Экономические показатели и доходы населения падают, а цены на жилье растут: T = М; dp/p > ; di/i < ; В <. Такая ситуация наблюдалась в Москве и других городах России в первой половине 199-х годов [9]. Причиной этого феномена являлось незначительное предложение на рынке в начале перехода от «нерынка» к легальному рынку (с июня 199 до апреля 1992 года): приватизация квартир только начиналась, объемы продаж (в основном в кооперативных домах) составил менее 2 тысяч квартир. Средняя цена продажи со 1 долларов за 1 квадратный метр площади к апрелю выросла до 118 долларов за 1 квадратный метр площади (рис. 16). Стадия «Взлет рынка» (май 1991 декабрь 1992 года) С весны 1991 года доходы населения начали резко снижаться, объем предложения увеличивался незначительно при том, что достаточно быстро сформировался узкий слой зажиточных людей. В годах объем продаж составил, по нашим оценкам, около 1 Подписка в любое время (495) ,
14 8 (95) 29 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ долл. США/кв. м y=1,8727x+97,36 R 2 =, , , ,5 июн. 199 июл. 199 авг. 199 сен. 199 окт. 199 ноя. 199 дек. 199 янв фев мар апр цены прирост Рис. 16. Динамика средних удельных цен и месячных приростов на рынке жилья города Москвы тысяч квартир (для сравнения после 1994 года ежегодный объем продаж составлял тысяч квартир); начался резкий рост цен, и к декабрю они выросли до 78 долларов за 1 квадратный метр площади, то есть в 6, раза (рис. 17). долл. США/кв. м май июн авг сен окт ноя дек янв фев мар апр май июн июл авг сен окт окт ноя дек цены прирост Рис. 17. Динамика средних удельных цен и месячных приростов на рынке жилья города Москвы 44
15 Обобщение полученных результатов Изучение истории западных рынков и новейшей 18-летней истории рынка недвижимости России позволяет выделить 1 типов рынка по склонности к образованию ценовых пузырей (табл. 1). Тип рынка 1 2 Развитый (насыщенный) Развивающийся (дефицитный) 3 Растущий 4 Перегретый 5 Стабильный Значение признаков для различных типов рынка жилья Примеры статистических значений признаков в городе Москве Таблица 1 Обобщенные значения признаков dp/p di/i Т В dp/p di/i Т В нет > > L < 1,25, ,61 > > L > 1,21;,32,5;,39,4;,6;,2,17;,2,22;,14,44;,19;,5 18; 22 17; 11 9; 12; 1 1,16; 1,6 2,27; 2,82,91;,32;,4 > > М > 1 > > М > 2 М < 1 6 Надутый нет > L > 2 7 Падающий (кризисный) -,33; -,948 -,88; -,97 13; 6,38;,49 < < М (L) < 1 8 Депрессивный -,6;,35; 1; -,28; < М (L) 9 Стартующий,17 -, ,1 > < М < -1 1 Взлетающий,9 -,2 2-4,5 > < М < -4,5 Далее представлены графические зависимости, характерные для каждого типа рынка недвижимости, и приведены реальные количественные показатели, рассчитанные нами для соответствующих периодов вторичного рынка жилья города Москвы (см. с ). Примеры типизации различных сегментов рынков недвижимости городов России В III квартале 27 года компанией «Стерникс Консалтинг» проводилось исследование 2 целесообразности размещения технопарков в различных городах России, одной из промежуточных задач которого был анализ различных сегментов рынка недвижимости купли-продажи жилья, строительства и продажи жилья, аренды офисов, аренды торговых помещений. В результате была выполнена типизация этих рынков (см. табл. 2 на с. 5), в дальнейшем положенная в основу прогнозирования тенденций их развития и расчетов экономической эффективности проектов застройки. 2 Анализ рынка жилья для профессионалов / Г. М. Стерник, С. Г. Стерник. М. : ЗАО «Издательство «Экономика», 29. Подписка в любое время (495) ,
16 8 (95) 29 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ Типология рынков по склонности к образованию ценовых пузырей цены (P), доходы (I) Тип 1. «Развитый (насыщенный)» рынок (В < 1, T = L, dp/p >, di/i > ) P I время В долгосрочном периоде цены на жилье и доходы населения растут, но темпы роста цен не превышают темпов роста доходов. На рынках жилья городов России такая ситуация в долгосрочной динамике пока не наблюдалось. В развитых рыночных экономиках США и Европы эта ситуация была характерна в 8-х и 9-х годах прошлого века, когда цены были практически стабильны (рост в пределах инфляции +/-(2 3) процента в год). Фактически рынки находились в верхней точке фазы роста, в стадии стабилизации на буме. Такие рынки можно отнести к типу «развитого» («насыщенного») рынка. Имеется в виду, что рынок насыщен по объему предложения и рост доходов населения не сопровождается значительным ростом цен. цены (P), доходы (I) Тип 2. «Развивающийся» рынок (В > 1, T = L, dp/p >, di/i > ) P I время В долгосрочном периоде цены и доходы растут, при этом темпы роста цен выше темпов роста доходов. Такая ситуация обычно складывается на развивающихся рынках в периоды роста экономики, когда потребность населения в жилье велика вследствие низкой обеспеченности жильем и недостаточных объемов строительства, что приводит к дефициту жилья на рынке. Высокие темпы роста цен на жилье (в течение 2 28 годов в Москве они удваивались каждые 2,5 3 года) вызывают желание принять такой долгосрочный тренд за ценовой пузырь в соответствии с принятым его классическим определением. Однако необходимо указать на то, что такие темпы роста цен вызываются не ростом среднедушевых доходов, а ростом доходов узкого слоя покупателей, число которых равно числу предложений квартир на рынке. Перспективы снижения темпов роста цен на жилье в долгосрочной перспективе можно связывать только с увеличением темпов строительства и предложения жилья либо с долгосрочным падением доходов населения и платежеспособного спроса (что и произошло осенью 28 года по внешним причинам, не связанным с назреванием ценового пузыря на рынке жилья). Этот тип рынка назовем развивающимся дефицитным рынком. 46
17 цены (P), доходы (I) цены (P), доходы (I) цены (P), доходы (I) Тип 3. «Растущий» рынок (В > 1, T = M, dp/p >, di/i > ) P I время Тип 4. «Перегретый» рынок (В > 2, T = M, dp/p >, di/i > ) P время Тип 5. «Стабильный» рынок (B < 1, T = M, dp/p,di/i ) P I I время Как и тип 2, тип 3 характеризуется ростом цен и доходов, и при этом темпы роста цен в среднесрочном периоде превышают темпы роста доходов. То есть этот тип рынка отличается от предыдущего только одним признаком продолжительностью периода. Такая ситуация наблюдалась на рынке жилья города Москвы в середине 2 конце 21 года, в конце 22 начале 24 года. В рамках долгосрочного развивающегося дефицитного рынка после стадии роста цен в среднесрочном периоде происходит переход к стабилизации. Этот тип рынка будем называть растущим рынком. Тип 4 тоже растущий, но темпы роста цен более чем вдвое превышают темпы роста доходов. Такая ситуация наблюдалась на рынке жилья города Москвы в конце 25 начале 26 года, в конце 27 начале 28 года. Этот тип рынка можно назвать перегретым, но это «перегрев первого рода» наличие ценового пузыря, назревающего, но «рассасывающегося» под влиянием долгосрочной тенденции к росту цен на развивающемся дефицитном рынке. Ситуация, соответствующая этому типу рынка, наблюдалась в различных городах России при наступлении стадии стабилизации после стадии быстрого роста цен. Все признаки близки к типу 1 (стабилизация на буме), но происходит это в среднесрочном периоде, темпы роста цен и доходов близки к нулю. В условиях долгосрочного устойчивого роста цен на развивающемся дефицитном рынке (тип 2) среднесрочная стабилизация заканчивается новой стадией роста. Например, в Москве подобная ситуация отмечалась в 22 году, с июня 24 по июнь 25 года, в январе октябре 27 года. Такое поведение рынка явилось результатом постепенного ухода с него покупателей, не способных (по уровню доходов) угнаться за ростом цен. Понятно, что к этой ситуации понятие «развитого», «насыщенного» рынка можно отнести лишь условно. Содержанию ситуации более соответствует название «стабильный» рынок. Подписка в любое время (495) ,
18 8 (95) 29 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ цены (P), доходы (I) Тип 6. «Надутый» рынок (В > 2, T = L, dp/p >, di/i ) P I время Цены на жилье в долгосрочном периоде растут значительно быстрее доходов, и при этом собственные доходы населения практически не увеличиваются или даже снижаются. Происходит искусственное повышение платежеспособного спроса вследствие избыточного кредитования покупателей. На рынках жилья городов России в долгосрочном периоде такая ситуация пока не наблюдалось. В среднесрочных и краткосрочных периодах мы наблюдали такую ситуацию в последние годы, например, в Костроме (куда институционально вошли крупные банки, и свыше 7 процентов сделок совершалось за счет ипотеки) и в Орехове-Зуеве Московской области (где практически 1 процентов сделок осуществлялось за счет «служебной» ипотеки рабочих завода при участии работодателя). Однако в этих городах рост цен был своевременно приостановлен административным путем. А вот события на рынках США (где в кредитование были вовлечены низкодоходные слои населения при растущем в среднем уровне доходов) и других стран (в первую очередь стран Балтии, где рост экономики в целом строился на кредитовании потребительского спроса, а не на росте производства) показывают яркие примеры такой ситуации (а именно надутого рынка). Рано или поздно такой пузырь (назовем его пузырем второго рода) схлопывается, и рынок вступает в стадию кризиса. Назовем этот тип рынка «надутым». Тип 7. «Падающий (кризисный)» рынок (В < 1, T = M(L), dp/p <, di/i < ) цены (P), доходы (I) P I время Темпы роста цен и доходов отрицательные, но цены на жилье в среднесрочном либо в долгосрочном периоде снижаются быстрее, чем доходы. Такая ситуация наблюдалась на рынках жилья городов России во время кризиса годов, в мире ее начало мы наблюдаем с 27 года, а в России с сентября 28 года. Выход из кризиса, несмотря на замедление темпов строительства жилья и снижение вследствие этого объемов предложения, возможен только после начала восстановления роста текущих доходов населения, поскольку снижение текущих доходов повышает склонность населения к сбережению, и достижения равновесия между повышающимся спросом и снижающимся предложением. От этой ситуации возможен переход либо к депрессивной стабилизации (тип 8), либо к послекризисному восстановлению (тип 3). Тип рынка «падающий» («кризисный»). 48
19 цены (P), доходы (I) цены (P), доходы (I) Тип 8. «Депрессивный» рынок (В, T = M(L), dp/p, di/i < ) P I время Тип 9. «Стартующий» рынок (В < -1, T =М, dp/p >, di/i < ) P I время В долгосрочном периоде доходы населения и цены на жилье снижаются, но темпы их снижения практически одинаковые и близкие к нулю. В период кризиса 1998 года экономика, а с ней и рынок недвижимости, менее года находились в стадии депрессивной стабилизации в 2 году началось и уже в 21 году закончилось послекризисное восстановление (цены на жилье в долларовом выражении вышли на докризисный уровень). Динамика цен в годах имела U-образный характер. Новый кризис обещает быть более продолжительным и глубоким и иметь L-образный характер: полгода-год падение, 2 3 года депрессивная стабилизация и лишь затем новый подъем, темпы которого не будут высокими. Тип рынка «депрессивный». Экономические показатели и доходы населения падают, а цены на жилье начинают расти от самого низкого уровня, но вначале невысокими темпами. Такая ситуация наблюдалась в Москве и других городах России в первой половине 199-х годов. Причиной этого феномена являлось незначительное предложение на рынке в начале перехода от «нерынка» к легальному рынку (с июня 199 до апреля 1992 года): приватизация квартир только начиналась, объемы продаж (в основном в кооперативных домах) составил менее 2 тысяч квартир. Средняя цена продажи со 1 долларов за 1 квадратный метр площади к апрелю выросла до 118 долларов за 1 квадратный метр площади. Такой тип рынка мы назвали «стартующий». цены (P), доходы (I) Тип 1. «Взлетающий» рынок (В < -4,5, T = М, dp/p >, di/i < ) P I время В условиях снижения средних доходов населения и ограниченного предложения находится достаточно платежеспособных покупателей для того, чтобы цены резко взлетели, стремясь к уровню, соответствующему городам-аналогам с развитым рынком жилья. Например, в Москве с мая 1991 года доходы населения начали резко снижаться, объем предложения увеличивался незначительно, но достаточно быстро сформировался узкий слой зажиточных людей, начался резкий рост цен, и к декабрю 1992 года в Москве они выросли до 78 долларов за 1 квадратный метр площади (в 6, раза). Такой тип рынка мы назвали «взлетающий». Подписка в любое время (495) ,
20 8 (95) 29 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ Экономический тип города и рынка Мегаполис с адекватно стабильным внутренним и высоким миграционным платежеспособным спросом Структура предложения в наиболее качественных классах всех сегментов находится в начале ускоряющегося развития Заполняемость площадей колеблется в разных классах площадей в соответствии с фазами рыночного цикла Крупный промышленно-торговый региональный центр, бывший закрытый город Население около 1,5 миллионов человек Адекватно стабильный внутренний и ограниченный миграционнй спрос во всех сегментах Объем и структура предложения во всех сегментах (кроме торговых) находятся в начале ускоряющегося развития, первичное предложение площадей высокого класса ограничено Заполняемость площадей высокая Таблица 2 Примеры типизации сегментов рынка Сегмент рынка Рынок купли-продажи жилья Рынок строительства и продажи жилья офисов Фаза рыночного цикла Рост Рост Рост Рост Стадия развития рынка Стабилизация на буме Стабилизация на буме Соотношение спрос/предложение Равновесие Равновесие Тот же тип Спрос превышает предложение Доля вакантных площадей мала Тип сегмента рынка В среднесрочном периоде стабильный (5), в долгосрочном развивающийся (2) Развивающийся (2) торговых помещений и складов Рост Рост Спрос превышает предложение Доля вакантных площадей мала Тот же тип Рынок купли-продажи жилья Рост Переход к стабилизации Превышение спроса В среднесрочной перспективе перегретый (4), в долгосрочной развивающийся (2) Рынок строительства и продажи жилья Рост Рост Превышение спроса Тот же тип офисов торговых помещений и складов Рост Рост Рост Рост Спрос превышает предложение Доля вакантных площадей мала Спрос превышает предложение. Доля вакантных площадей мала Развивающийся (2) Тот же тип Нижний Новгород Санкт-Петербург Город 5
21 Крупный региональный центр нефтегазодобывающей промышленности Население,5 миллиона человек Адекватно стабильный внутренний и высокий миграционный спрос во всех сегментах Объем и структура открытого первичного предложения во всех сегментах ограничены ввиду развитого корпоративного строительства для собственных нужд Заполняемость площадей высокая Крупный региональный административно-политический центр Населением немногим более 1 миллиона человек Адекватно стабильный внутренний и ограниченный миграционный спрос во всех сегментах Особый локальный менталитет и специфика психографических характеристик Объем и структура предложения во всех сегментах находятся в начале ускоряющегося развития Первичное предложение площадей высокого класса отсутствует Заполняемость площадей высокая Рынок купли-продажи жилья Рынок строительства и продажи жилья офисов торговых помещений и складов Рынок купли-продажи жилья Рынок строительства и продажи жилья офисов торговых помещений и складов Рост Рост Превышение спроса В среднесрочной перспективе перегретый (4), в долгосрочной развивающийся (2) Рост Рост Превышение спроса Тот же тип Рост Рост Спрос превышает предложение Доля вакантных площадей мала Развивающийся (2) Рост Рост Спрос превышает предложение Доля вакантных площадей мала Тот же тип Рост Рост Превышение спроса В среднесрочной перспективе перегретый (4), в долгосрочной развивающийся (2) Рост Рост Превышение спроса Тот же тип Рост Рост Спрос превышает предложение Доля вакантных площадей мала Развивающийся (2) Рост Рост Спрос превышает предложение Доля вакантных площадей мала Тот же тип Казань Тюмень Подписка в любое время (495) ,
22 8 (95) 29 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ Второй по величине город Калужской области, расположенный близко к границе Московской области Население более 18 тысяч человек, из них 5 процентов работающие Моноотраслевой наукоград Внутренний спрос на все виды площадей ограничен населением, миграционный недостаточным развитием экономической базы рабочих мест Первичное открытое предложение во всех сегментах практически отсутствует Заполняемость площадей высокая Муниципальное образование «Город Черноголовка», расположенный в 45 км к северо-востоку от Москвы, включает собственно город и несколько сел Население 21 тысяча человек, в том числе,5 тысячи сельского Моноотраслевая градообразующая экономика (завод химической физики и 9 научно-исследовательских институтов Российской академии наук) Внутренний спрос на все виды площадей ограничен населением, миграционный барьером для входа Первичное открытое предложение во всех сегментах практически отсутствует Заполняемость площадей предельная Рынок купли-продажи жилья Рынок строительства и продажи жилья офисов торговых помещений и складов Рынок купли-продажи жилья Рынок строительства и продажи жилья офисов торговых помещений и складов Рост Стабилизация на буме Рост Стабилизация на буме Рост Рост Рост Рост Незначительный рост Депрессивная стабильность Депрессия Депрессивная стабильность Депрессия Депрессивная стабильность Незначительный рост Депрессивная стабильность Равновесие Развивающийся (2) Равновесие Развивающийся (2) Спрос превышает предложение Доля вакантных площадей мала Стартующий (9) Спрос превышает предложение Дефицит предложения Стартующий (9) Спрос незначительный Дефицит предложения Стартующий (9) Спрос незначительный Предложение отсутствует Стартующий (9) Спрос незначительный Предложение отсутствует Отсутствует (наличие административных барьеров) Спрос незначительный Предложение недостаточное Стартующий (9) Черноголовка (Московская область) Обнинск (Калужская область) 52
23 Выводы 1. Выявлены признаки, характеризующие ситуацию на рынке недвижимости с точки зрения соотношения темпов роста цен и доходов населения, и на этой основе построена комплексная типология рынков по склонности к образованию ценовых пузырей. 2. Показано, что из 1 выявленных типов рынков склонностью к образованию ценовых пузырей обладают четыре: тип 2 («развивающийся, дефицитный»), 3 («растущий»), 4 («перегретый») и 6 («надутый»). 3. Показано, что типы 2, 3 и 4 представляют собой пузыри «первого рода» склонные к «рассасыванию», то есть к переходу рынка к стабилизации в среднесрочном периоде, насыщению в долгосрочном периоде. И только тип 6 представляет собой пузырь «второго рода» склонный к «схлопыванию», то есть к переходу рынка к падающему (кризисному) типу в долгосрочном периоде. 4. При постоянном мониторинге рынка полученные результаты позволяют отслеживать динамику его поведения, предсказывать возможность назревания и «схлопывания» пузырей и вырабатывать меры по предотвращению их «схлопывания». ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ 1. Гайдар Е. Т. Долгое время. Россия в мире: очерки экономической истории. М. : Дело, Зайдель Х., Теммен Р. Основы учения об экономике / пер. с нем. М. : Дело, Стерник Г. М. Статистический подход к прогнозированию цен на жилье // Экономика и математические методы Т. 34. Вып Стерник Г. М. Технология анализа рынка недвижимости. М. : АКСВЕЛЛ, Гусев А. Б. Ценовые пузыри на рынке жилья. URL: (дата обращения: 28 год). 6. Сорос Дж. Алхимия финансов. М. : Инфра-М, Стерник Г. М., Туманов А. В. Рост цен на жилье в России: результат реформ в жилищном секторе, или мыльный пузырь на рынке жилья? : материалы конференции ENHR «Уменьшающиеся города, расползающиеся окраины и изменяющиеся деревни». Дублин, июль 28 года. 8. Стерник Г. М., Стерник С. Г. Основная закономерность развивающегося рынка недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации (86). 9. Стерник Г. М., Стерник С. Г. Закон соотношения объема спроса, предложения и сделок на рынке недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации (87). 1. Стерник Г. М. Феномены становления и развития рынка жилья России в условиях переходной экономики : материалы международной конференции Европейской сети исследователей жилищного рынка. Маастрихт, июнь 1998 года. 11. Анализ рынка жилья для профессионалов / Г. М. Стерник, С. Г. Стерник. М. : ЗАО «Издательство «Экономика», 29. Подписка в любое время (495) ,