Обзор рынка складской и индустриальной недвижимости за III квартал 2014 года
Наметившаяся экономическая рецессия влияет на замедление потребительской активности на рынке складов Москвы и МО. Тем не менее, Московский регион выполняет функцию общероссийского распределительного центра, где обеспеченность складскими площадями по сравнению с европейскими столицами остается низкой, что является сдерживающим фактором для резкого падения уровня спроса на складские площади в среднесрочной перспективе.
При этом повышение стоимости финансирования может несколько сократить рост нового предложения складских комплексов и уже распространенная практика девелоперов по возведению объектов лишь при наличии конкретного клиента станет еще более актуальной на фоне снижения ликвидности на рынках капитала.
В III квартале началось строительство первого участка ЦКАД, который пройдет от трассы М4 до трассы М1 по территории Новой Москвы. Однако пока проект планировки прилегающих к ЦКАД земель находится в разработке, его утверждение по первой очереди строительства планируется до конца года. Данные события должны привести к началу реализации проектов складских комплексов, планируемых в этой зоне на протяжении последнего года.
Инвестиционный рынокИнвестиционная активность в III квартале 2014 года была низкая как на московском, так и на региональном рынках. В условиях нестабильной экономической ситуации и неопределенности политической обстановки большинство инвесторов отложили планы по приобретению недвижимости. За прошедшие три месяца закрытия крупных сделок со складскими объектами не наблюдалось.
Стоит отметить ряд выставленных на торги земельных участков под строительство складских комплексов, сделки по которым могут завершиться до конца года. Тем не менее, общее снижение спроса было зафиксировано и на рынке земельных участков промышленного назначения, в результате чего сегодня наблюдается рост скидок на продаваемые лоты. В зависимости от набора характеристик они могут варьироваться от 20-40%.
Предложение на рынке складской и индустриальной недвижимостиС начала 2014 года в эксплуатацию было введено около миллиона кв. м качественных складских площадей, из которых 30% пришлось на III квартал (325 000 кв. м). В течение I и II кварталов вводилось сопоставимое количество складских площадей 335 000 кв. м и 340 000 кв. м, соответственно.
Исходя из заявлений девелоперов, не менее значительный объем запланирован к вводу до конца года – 1,2 млн кв. м. Однако, учитывая опыт предыдущих лет, можно говорить о том, что сроки ввода в эксплуатацию существенной части объектов перенесутся на 2015 год. По нашим прогнозам, наиболее вероятный размер завершенного строительства в IV квартале составит от 400 000 до 500 000 кв. м., за счет чего годовой прирост нового предложения может на 5-10% превысить докризисный уровень 2007 года в 1,3 млн кв. м.
Динамика прироста нового предложения на рынке складской недвижимостиПринимая во внимание перенос сроков ряда объектов на 2015 год, и учитывая текущие объемы строительства, деятельность крупных девелоперов складского рынка будет так же активна и в следующем году. В случае усугубления негативных экономических трендов более мелкие девелоперы могут скорректировать планы строительства и приостановить возведение ряда объектов.
Потенциально с IV квартала 2014 по 2016 год. может быть построено около 3,1 млн кв. м складских и логистических комплексов, но дальнейшая динамика строительства будет определяться общеэкономической ситуацией.
Примеры крупных складских комплексов, запланированных к вводу в IV квартале 2014 года Структура будущего предложения на рынке складской недвижимости в зависимости от стадии строительстваОбщий объем качественных складских площадей класса А и В на рынке составил 9,3 млн кв. м. Большинство из них относится к классу А (75% площадей).
Анализ структуры прироста предложения по классам показывает также преобладание объектов класса А в новом строительстве. Совокупно с начала года склады класса А составляют 90%, в III квартале – свыше 95% от общего объема вводимых площадей.
Географически прирост предложения в III квартале наиболее активно осуществлялся по южному направлению, где было достроено более 150 000 кв. м складов – 45% от совокупного объема нового предложения. При этом, из них 100 000 кв. м возвели вдоль Каширского шоссе. Среди новых проектов данного направления два строения третьей очереди логистического парка «Южные Врата», общей площадью 81 300 кв. м, складской комплекс «Пуговичино» (10 800 кв. м), и «Молоково», первая очередь (6 000 кв. м). За счет ввода крупного складского объекта «Пивдом» на Осташковское шоссе (56 000 кв. м), доля Северо-Восточного направления в структуре прироста нового предложения в III квартале достигла почти 20%.
С начала года главным направлением по складскому девелопменту стал Юго-восток, где появилось 330 000 кв. м складов, в составе таких объектов как первая очередь «Технопром Бритово» блоки 1,2 общей площадью 80 000 кв. м, «Инфрастрой Быково, корпус Л», площадью 62 000 кв. м, «GHP Томилино» (48 000 кв. м) и др. Для сравнения: за весь 2013 год здесь было зафиксировано не более 15% прироста площадей, тогда как с начала 2014 года – целых 30%.
На Южном и Северном направлениях сохранится основной прирост и в будущие периоды, что создает риск давления на ставки, по крайней мере, до момента восстановления баланса спроса и предложения. Дальнейшие темпы ввода новых складов в Юго-восточном направлении будут снижаться.
Кроме того, перспективным в будущем году можно назвать Северо-восточное направление за счет планируемого ввода складских площадей в индустриальном парке Холмогоры по Ярославскому шоссе. Общая площадь проекта составляет 570 000 кв. м, а окончание строительства индустриального парка «Холмогоры» по предварительным оценкам запланировано к середине 2015 года.