Риэлторы доказали тезис о бесплатном сыре

В этот раз в рамках проекта «Под градом вопросов» речь шла о недвижимости. В гостях у Tverigrad.ru были Наталья Валицкая, председатель правления Гильдии риэлторов Верхневолжья, и президент гильдии Роман Смирнов.

Досье

Гильдия риэлторов Верхневолжья Профессиональными участниками рынка недвижимости было принято решение о создании Некоммерческого партнерства риэлторов. Оно объединило участников рынка, готовых работать в правовом поле, соблюдая правила и стандарты. НПР — это молодая, динамично развивающаяся организация, призванная существенно повысить безопасность сделок на рынке недвижимости. Партнерство выступает за налаживание эффективных деловых контактов между участниками рынка недвижимости, повышение качества услуг для потребителей, минимизацию рисков операций на рынке недвижимости, повышение уровня доверия потребителя к риэлтору. Также партнерство выступает и начинает внедрять систему титульного страхования — страхования потери имущества в результате прекращения прав собственности. Помогает в этом Страховой Дом ВСК. Страхование покупки квартиры — единственный способ гарантированно обезопасить себя от утраты заплаченных при покупке квартиры и иной недвижимости денег. Девиз гильдии: «Честно. Надежно. Справедливо».

Наталья и Роман рассказали, почему риэлтор — не посредник и как он легко может стать консультантом мошенников. Почему кирпич кирпичу рознь и насколько быстро нужно «бежать» от слишком дешевых квартир. Почему «попали» брусиловские инвесторы и как правильно выбрать квартиру.

Кстати, именно Наталья и Роман, скрываясь под псевдонимом «555«, начали отвечать на вопросы наших читателей в комментариях, не дожидаясь встречи. И готовы продолжить дискуссию.

Некоммерческое партнерство возглавляет президент Роман Васильевич Смирнов. Во главе правления партнерства, в состав которого входят директора АН «АВТОРИТЕТ», «АРБАТ», «АРТель», «УСПЕХ», «ЦАН», стоит председатель Наталья Александровна Валицкая. Оба руководителя имеют высшее юридическое образование. Роман Смирнов работает на рынке недвижимости с 1998 года, сейчас является директором АН «НАШ ДОМ». Наталья Валицкая работает на рынке недвижимости с 2000 года, сейчас директор Тверского центра недвижимости «СОДЕЙСТВИЕ». Идея создания партнерства принадлежит Наталье. «Мы уверены: объединившись, мы сможем сделать наш рынок жилья безопасным и цивилизованным», — говорит она.

Роман: На рынке недвижимости Твери существует более 100 агентств, если считать еще и частных маклеров, то около 200. Это очень много. Отсутствие конкуренции, слишком много — дикая конкуренция. Это происходит сейчас. За словом «риэлтор» закрепилась негативная репутация. Мы хотим изменить это, стандартизировать рынок недвижимости. В специальности нет только хороших или только плохих людей. Есть разные. Наша организация создана для того, чтобы отделить черных маклеров от добросовестных специалистов. 28 участников гильдии подписали декларацию о добросовестном ведении бизнеса. Все вопросы, возникающие у клиентов в связи с небрежностью риэлторов — членов нашей гильдии, мы решаем в рабочем порядке. Минуя суд — без адвокатов, лишних финансовых и временных затрат. Недобросовестных риэлторов мы изгоняем из гильдии.

Мы готовы защищать и риэлторов, которым попался нечестный клиент. Бороться в одиночку сложно. Мы готовы предоставить членам гильдии юридическую помощь, составить внутренний список недобросовестных клиентов — как черный список в банках.

Наталья: Мы шли к этому в течение 2 лет, накопленный опыт помог нам, и мы создали гильдию. Профессия риэлтора должны выходить на более высокий уровень. Случайных людей на рынке много. Но наши 28 организаций могут нести ответственность за свои действия. Нам жить в этом городе, уезжать мы не собираемся, сферу деятельности мы выбрали для себя раз и навсегда — и хотелось бы в этой сфере навести порядок.

Роман: Важная перспектива на сегодня — работа с государственными органами. Прислушиваться к идеям одной организации вряд ли станут, а вот проигнорировать интересы организации сложнее. Будем пытаться наладить жизнь к лучшему, привести рынок недвижимости в порядок.

Есть такая задумка: все письма, с которыми мы будем обращаться к органам власти, мы будем публиковать на сайте. И ответы на них: что мы попросили сделать и что нам ответили. Чтобы граждане видели, что мы хотим сделать лучше и что из этого получается.

Наталья: Мы готовы к взаимовыгодному сотрудничеству. Для агентств, которые вступают в гильдию, это не только поток новых клиентов, но и более успешное сотрудничество с банками и страховыми компаниями.

Роман: Еще мы хотели бы пригласить к сотрудничеству строительные компании. Сейчас готовим хорошее предложение и вскоре его разошлем.

Антон Петров: — Почему в нашей стране такие необоснованно дорогие цены на недвижимость? По сравнению с другими и развитыми, и развивающимися странами. Что должно произойти в нашей стране, чтобы цены РЕАЛЬНО упали. Ну ,например, хотя бы в 2 раза?

Роман: Не согласен. В стране цены разные. В Твери цены неоправданно завышены. Из чего складывается цена? Первое — это земельный участок. Не так много продается земли под строительство малоэтажек или многоквартирных домов, хотя вообще-то земли много — это вопрос к администрации города. Второе — коммуникации. Не секрет, что все коммуникации принадлежат частным компаниям. Получить технические условия достаточно сложно: долго и дорого. Невероятно долго — и из-за этого цены взлетают. Здесь целый комплекс проблем, которые нужно решать, и одной организации их не решить. Это вопрос к администрации области, к Шевелеву, чтобы он как новый губернатор смог что-то изменить. Мы со своей стороны хотим донести свое мнение. У администрации много своих мыслей, к тому же чиновник такой человек: его чем меньше дергают — тем ему легче жить, тем меньше у него работы. К тому же у наших жителей в регионе очень низкая социальная активность. Боимся просить по справедливости, боимся, что нас накажут.

Наталья: Парадокс в том, что у нас расстраиваются окраины, строительство ведется в микрорайонах. А в центре стоят какие-то ветхие избушки. Люди за кусок земли в центре заламывают цены необыкновенные. На Крылова недавно столкнулась: 10 соток за 40 миллионов рублей! Ну можно купить, тянуть коммуникации, построить многоквартирный дом — и цена за метр будет уже не 40 тысяч, а 60-90.

Роман: В центре еще часто встает вопрос с памятниками архитектуры. Нужно производить раскопки. Это делают только в летний период, стоит это бешеных денег, хотя копаешь сам, плюс нужно дождаться своей очереди — года два или три. Вот еще фактор роста цен.

Наталья: А на вторичном рынке цены могут быть завышены, потому что бабушка и дедушка из хрущевки не хотят свои квадратные метры продавать дешевле, чем в соседнем новом доме. Получается нестыковка: квадратный метр хрущевки не дешевле, а то и дороже, чем в новостройке.

Роман: Эту ситуацию можно было бы изменить, если бы не просчет строителей. Вот Брусилово. Они построили далеко от центра дома с квартирами представительского класса, однокомнатные — по 50 квадратных метров, это обычная площадь «двушки». Конечно, цена высокая. Если бы они построили их по 36 квадратных метров — у них бы очередь выстроилась и всё давно было бы продано. Строители не советуются с риэлторами, хотя не знают, кому, что и сколько нужно. А мы знаем! Мы готовы сотрудничать и давать направления строителям. Ситуацию с Брусиловом можно было легко разрешить. Если бы они обратились ко мне, я бы сказал, что только человек, который ограничен деньгами, поедет на окраину города, где нет инфраструктуры. Он бы выбирал между новой квартирой и хрущевкой и, конечно, выбрал бы новую. Инвесторы не знали нашего тверского рынка — и «попали».

Наталья: Цены завышаются еще вот почему: люди, переезжая в новостройку и продавая старую квартиру, стараются продать дороже. Вторичное жилье подтягивается к первичному. Может даже в процент-полтора превышать стоимость первичного, хотя это неправильно, мы считаем.

Anton: — Чего нужно бояться при покупке жилья в новостройке? Как обезопасить себя? На что следует обращать внимание (что следует в первую очередь сделать) при покупке вторичного жилья? Ваши опытные советы/пожелания.

Наталья: На первичном рынке — приходя в строительную компанию, вы должны ознакомиться с проектной документацией: поинтересоваться, на каких основаниях предоставлен земельный участок, сроками начала и окончания строительства, балансом строительной организации. Посмотрите, как строится дом. А лучше спросите риэлторов, они про всех все знают. Но люди привыкли полагаться не на профессионалов, а на авось. А если это еще дешевле в полтора-два раза…

Роман: Сейчас некоторые строительные компании получили аккредитацию в банках. Это плюс, потому что банки тоже страхуют свои риски. Еще: репутация компании, обратите внимание на нее, это спасет от затяжки и недостроя. Ситуации двойных продаж квартир сейчас невозможны, к счастью.

Наталья: А про «вторичку» советы такие: приходите в квартиру — посмотрите техпаспорт, год постройки, межкомнатные перекрытия. Риэлторская оценка складывается еще и из тех юридических моментов, которые придется приводить в соответствие со стандартом — либо покупателю, либо продавцу. Зачем переплачивать?

Роман: Подводя итог: бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Если вам предлагают очень дешевую квартиру… Наталья: Бегите сразу! Роман: Не покупайте ее без помощи профессионала ни в коем случае. И еще: особенно осторожно нужно вести себя, если сделка проводится по доверенности.

Pean: — Каким фирмам в нашем городе можно доверять?

Наталья: Перечень агентств — членов гильдии — ниже в комментариях.

zuft: — Скажите, пожалуйста, во сколько ПРИМЕРНО обойдётся полное сопровождение сделки со 100-процентной гарантией юридической чистоты. (Покупка квартиры. Обычной стандартной однушки, например, за 2 млн руб.)

Наталья: От 20 до 50 тысяч рублей.

zuft: — Существует ли на рынке какой-то вид страховки при покупке квартиры на уровне котлована/фундамента? Например через риэлтора? Т.е. доплатить чуть больше, но знать на 100%, что если дом НЕ будет построен, я получу назад свои деньги.

Роман: Нет, такого нет. Мы предлагали страховым компаниям заключить такой договор, но ни одна не страхует.

Антон Петров: — Ваше ЛИЧНОЕ мнение, из какого материала теплее/надежнее/дешевле дома? Кирпич/панель/модные «канадские» технологии/свой вариант.

Роман: Выскажу свое личное мнение. У меня кроме юридического есть еще и строительное образование. Каждый, наверное, сегодня хотел бы жить в кирпичном доме. Кирпич кирпичу рознь. Сегодня в погоне за снижением цен строят не как положено, а с тонкой кирпичной кладкой — потом утеплитель и облицовка. Я хотел бы жить в доме с толстыми кирпичными стенами, современном, новом. Что касается канадских технологий — они недолговечнны и применимы только в малоэтажном строительстве. Я бы не хотел жить в таком доме.

Наталья: Хотя весь центр по Серебряной, Чернышевского застроен по канадской технологии — и жизнь в центре города в таких домах людей прельщает!

Роман: Прельщает место, а не технология. Выбор у тверичан очень маленький. А панельное строительство, панель-монолит — это сегодня самое быстровозводимое жилье, и по технологии это более дешево.

Наталья: Я всегда говорю клиентам, что все зависит от суммы, которую они могут потратить. Потому что хотеть мы можем чего угодно. А панельного строительства у нас сейчас больше всего — 80% населения живут в панельных домах. Выбор кирпичных домов и таун-хаусов крайне невелик. Да и не всегда это по карману

Pean: — Как вы считаете, будут ли дорожать квартиры/дома на окраинах и дешеветь в центре города, как это «принято в развитых странах» ?

Роман: В ближайшее время нет. Наш город очень маленький. Новых строительных площадок нет, очень мало строится жилья.

Мария, Максим: — Возможно, вопрос не совсем риэлторам, но он связан с квартирой и когда-нибудь начнет нас волновать. Во время ремонта в квартире сделали перепланировку и снесли стенку в санузле. Она не являлась несущей, даже до потолка не доходила. Никак документально это не зафиксировано, то есть на бумаге план квартиры остался прежним. Вопросы: что нужно делать? срочно ли это надо делать? оштрафуют ли за это? или суетиться нужно в случае продажи квартиры?

Роман: Нарушение закона есть. Перепланировка должна быть зафиксирована, вопрос о штрафе решит суд. Если удастся продать квартиру без перепланировки — проблемы лягут на покупателя. Но не все согласятся купить такое жилье — они потеряют часть клиентов, ну и время. Лучше бы сделать все заранее, обратившись за консультацией к риэлторам или в горадминистрацию, — оттуда их отправят в суд, сообщив о пакете необходимых документов.

Сергей: — Каким образом, выступая посредником в сделке и имея личный доход тем больший, чем больше проведено сделок, вы убеждаете людей вам доверять?

Наталья: Это сразу видно клиенту — по стилю общения риэлтора, по уровню его компетентности, профессионализма.

Роман: Все сейчас делается по рекомендации. И еще: риэлтор должен говорить понятно, чтобы клиенту было ясно каждое слово. Если вам непонятно что-то — поищите другого специалиста.

Юлия Андреева: — Почему при съеме квартиры только съемщик платит агентству? Получается, что он платит и за себя, и за владельца квартиры, но ведь оба идут к риэлторам, чтобы себя обезопасить.

Роман: Бывают разные ситуации. Сегодня снять квартиру не так легко, жилья в аренду мало. Поэтому арендодатель диктует свои правила. А тот, кто снимает, вынужден согласиться.

Тим Лестригонов: — Какие сайты по аренде жилья кажутся вам самыми достойными в России? Как оцениваете проект Данилы Антоновского thelocals, который пытается уйти от системы риэлторов?

Роман: Я бы сказал что это неправильно. Это хорошая возможность для мошенников вас обмануть. Я, как специалист в сфере недвижимости, знаю схемы обмана покупателей и продавцов. И если я буду консультировать мошенников, посетители этого сайта останутся без жилья и денег. Я думаю, что это не выход.

— Какой процент от общей суммы сделки достается риэлтору?

Роман: В среднем 3%. Зависит от объекта. Если это, например, завод, то может быть и 1%. Некоторые агентства работают за конкретные комиссионные, а не за процент.

Юлия: — Могут ли риэлторы за дополнительную плату заняться оформлением документов на квартиру, перед тем как выставить ее на продажу? Собственник умер, выяснилось, что все документы старые, свидетельства о праве собственности у наследников нет.

Роман: Могут.

Юрий: — Что было раньше — яйцо или курица?

Наталья: В начале было слово. Роман: Яйцо. Это доказано. Ученые изучали этот вопрос и доказали, что рыбы нерестились на мелководье, вода высыхала, и икра покрывалась скорлупой — так появились яйца.

Юрий: — Как им живется — этим риэлторам? Ничего не производят — так, жалкие посредники, да-да. К психологу часто обращаются?

Роман: Если бы не было законов и мошенников, которые ничего не производят, риэлторы были бы не нужны. Но все не так просто. Да, лучше что-то производить, чем зарабатывать так. Но это вынужденный и полезный труд. А наша страна вообще мало что производит. Все продают.

Наталья: А закон об интеллектуальной собственности? Я не могу сказать, что я ничего не произвожу. Я каждый день произвожу продукт интеллектуального труда. Хотя не шью трусов и не пеку пряников. Люди иногда даже не могут сформулировать, зачем они пришли ко мне, мы беседуем по полтора-два часа. И на выходе — ясность и четкость. Я считаю, что риэлторы — не посредники.

Andrey: — Когда я снимал жильё в Твери, общался с абсолютно невменяемыми людьми в агентствах. Они спрашивали: вы за сколько хотите снять? Я отвечал: я хочу, чтобы там было так-то и так-то и желательно в двух комнатах. И ближе к центру. А они отвечали: ну это за сколько — за 10 тысяч или за 18? Я спрашивал встречно: а в чём разница? что есть в за 10 и где за 18? А они: ну, где-то за 15? Я говорю: да хоть за 20, если мне понравится и там будет так-то и так-то. А они: тогда внесите 50%, и мы вам найдём… Это было 6 лет назад. Сейчас всё ещё так же? Тогда у меня сложилось впечатление, что в Твери каждый третий — риэлтор.

Andrey: — Кто является крупнейшим собственником офисной недвижимости. Они с ними в коннекте?

Роман: С олигархами мы не общаемся.

Стать нашим героем может каждый, кому есть что рассказать! Решайтесь на диалог!

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

📎📎📎📎📎📎📎📎📎📎